別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福知山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市東平野町１３２番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 石原 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長田野工業団地に近接する区 画整然とした高台の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の整然とした住宅地域で、今後も安定的に熟成を深めていくものと予測する。圏内では新規分譲も見られ、 競合関係から地価は若干下落傾向で推移するものと予測するが、新型コロナの今後の動向に留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福知山市東部に形成された中小規模住宅地域の圏域と判定した。中心となる需要者は、市内居住の 戸建需要者であるが、圏外からの転入も見受けられる。工業団地周辺に形成された閑静な住宅地域で、住環境は良好な がら利便性にはやや劣り、新規物件との競合関係から需要は若干ながら弱含みで推移している。需要の中心となる価格 帯は、標準的画地規模の土地で１，３００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は主に戸建住宅用に開発された住宅団地であり、収益物件としては転出に伴う貸家が稀に見られる程度であ る。取引は自己使用目的が主流であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域であると判断されるため、収益価格 の試算は行わなかった。価格牽連関係が緊密で信頼性の高い多数の取引事例を採用した実証的かつ精度の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.0] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともに減少傾向。周辺部で過疎 高齢化が進行中。新型コロナによる取引数の 減少は見られるが、地価水準に特別な影響は 確認されない。 閑静で成熟した住宅地域であり、土地利用に 格別の変動等は見られないが、圏内での新規 競合物件も存在し、需要は若干ながら弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -23.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％