別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福知山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市土師新町１丁目２３番 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 地等も見られる住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 石原 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年に土地区画整理事 業が行われた地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 石原駅南西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地も散見される住宅地域である。人口と世帯数の減少傾向を受けて開発動向は低位であり、今 後とも現状維持で推移するとみられる。地価は底値水準にあり、特段の変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福知山市東部を中心に形成される住宅地域である。主たる需要者は福知山市内の居住者のほか周辺市町か らの転入も考えられる。周辺には農地も残り、長田野工業団地に近いことからアパートも見られるが、地主による空地 利用の色彩が濃く収益性は見込めない。区画規模が大きいこともあり新興住宅地域に比して需要は弱含みである。新築 戸建住宅で２５００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の取引が中心であり収益性よりも居住の快適性が重視され、また、経済合理性の面からも賃貸用 建物の想定は現実的とはいえない。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、類似 の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北近畿の中核都市。防災意識の高まりより住 宅地需要は駅南エリアの高台にシフトしてい る。「住みよさランキング２０２１」では京 都府内２位。 区画規模が大きいため、競合する新興住宅地 域に比して価格水準はやや低位にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％