鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ａ -14	京都市西京区		貸家建付地	（　）	正方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (73,252)
b	２２Ｋ２Ｃ -112	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ整形	東9.4m府道、北4m、西4m、三方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ２Ｃ -110	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ２Ｅ -31	京都市右京区		更地	（　）	台形	東27m市道、南4m、角地		準工高度4種最高20m (80,300)
e	２２Ｋ２Ｄ -20	京都市右京区		更地	（　）	不整形	北7.8m府道、西2m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,244	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,691	100 [ 121.3]	239,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 226,862	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	218,868	100 [ 91.2]	239,987		240,000
c	(　 ) 188,766	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,220	100 [ 80.0]	239,025		239,000
d	(　 ) 273,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	260,171	100 [ 104.0]	250,164		250,000
e	(　 ) 192,516	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	237,232	100 [ 96.8]	245,074		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

京都西京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	110,037,324	23,361,245	86,676,079	49,128,000	37,548,079	（　0.9459） 35,516,728	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	789,260,622 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	3,283.00	Ｓ2	5,715.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m	70 ％	300 ％	255 ％	5,218 ㎡	115.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件等から鉄骨造２階建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,715.00	100.0	5,715.00	1,675	9,572,625	10.0	95,726,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,715.00	100.0	5,715.00		9,572,625		95,726,250
								0

⑨年額支払賃料	9,572,625 円　×　12ヶ月　＝　 114,871,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,715.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	114,871,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,743,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,127,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,726,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 909,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	110,037,324 円　　　　（　 21,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ａ（賃）　　　　-5	1,536 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,689 円/㎡　月額支払賃料（　 1,675 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ａ（賃）　　　　-4	1,556 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,638
c	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-3	1,950 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,721

京都西京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,070,000 円	690,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,446,145 円	114,871,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,910,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,865,000 円	690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,380,000 円	690,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,361,245 円　（　　　　　　 4,477 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	690,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 5,715.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,128,000 円（　　　　　 9,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	110,037,324 円
②総費用	23,361,245 円
③純収益　①－②	86,676,079 円
④建物等に帰属する純収益	49,128,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,548,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,516,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789,260,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京都西京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三浦　正樹

TEL.

鑑定評価額

1,210,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区桂畑ケ田町５１番外				②地積　(㎡)	5,218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) （その他）高度2種最高15m (70,255)
	不整形 2:1	店舗Ｓ2	中規模の店舗、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m市道、三方路	水道、ガス、下水	上桂 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 27 ｍ、西 27 ｍ、南 45 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 5,218 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道　三方路

交通

施設

上桂駅北東方

870m

法令

規制

２住居
(70,255)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

桂川街道沿いの比較的新しい路線商業地域である。背後地域の開発も進んでおり、新型コロナの影響も極めて小
さく、今後は商業地域としての熟成度が高まっていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね西京区及び周辺区の路線商業地域である。需要者は地縁性を持つ法人等のほか、全国展開している法
人も見られる。周辺は背後に残っていた農地も、宅地化が進んでおり、特に規模の大きい画地の需要は、新型コロナの
影響もほとんどなく堅調である。圏内では、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見
出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は幹線道路沿いの商業地域で、低層の路線型店舗であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はあまり高
くなく、収益価格はやや規範性が劣る。よって、市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 235,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

233,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、景気は厳しい状況にあ
るが、緩和されつつある。路線商業地の大型
店舗の需要は堅調である。

路線商業地域であり、周辺の宅地開発も進み
、規模の大きい画地の需要は堅調であり、地
価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ａ -14	京都市西京区		貸家建付地	（　）	正方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (73,252)
b	２２Ｋ２Ｃ -101	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	東27m市道、西6m、二方路		２住居高度2種最高20m (70,252)
c	２２Ｋ２Ｄ -20	京都市右京区		更地	（　）	不整形	北7.8m府道、西2m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	２２Ｋ２Ｆ -43	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南8m府道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｄ -106	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,313)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,244	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,691	100 [ 116.4]	249,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 235,075	100 [ 85.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,763	100 [ 116.2]	234,736		235,000
c	(　 ) 192,516	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	237,232	100 [ 96.8]	245,074		245,000
d	(　 ) 190,432	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	203,810	100 [ 88.0]	231,602		232,000
e	(　 ) 283,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,031	100 [ 116.1]	243,782		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	同族間売買	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	同族間売買	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

京都西京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	111,740,596	23,472,588	88,268,008	49,412,800	38,855,208	（　0.9459） 36,753,141	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	816,736,467 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	3,200.00	Ｓ2	5,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m	70 ％	300 ％	255 ％	5,218 ㎡	115.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件等から鉄骨造の１～２階店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,800.00	100.0	5,800.00	1,676	9,720,800	10.0	97,208,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,800.00	100.0	5,800.00		9,720,800		97,208,000
								0

⑨年額支払賃料	9,720,800 円　×　12ヶ月　＝　 116,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,649,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,832,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	110,817,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	97,208,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 923,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	111,740,596 円　　　　（　 21,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ａ（賃）　　　　-3	2,303 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ａ（賃）　　　　-5	1,536 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,082,000 円	694,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,499,488 円	116,649,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,910,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,899,000 円	694,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,388,000 円	694,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	694,000 円	694,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,472,588 円　（　　　　　　 4,498 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	694,000,000 円	設計監理料率　 114,000 円／㎡　×　 5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,412,800 円（　　　　　 9,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	111,740,596 円
②総費用	23,472,588 円
③純収益　①－②	88,268,008 円
④建物等に帰属する純収益	49,412,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,855,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,753,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 816,736,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）