別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都西京 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -21 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区御陵北山町２８番７外 ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い緩傾斜地の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 桂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 桂駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟し、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は、コロナ 禍の影響は殆ど無く、横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線桂駅からやや距離のある住宅地域。主たる需要者は京都市の居住者であるが、周辺市町からの 転入も認められる。近隣地域は駅からやや距離があるものの、コロナ禍の影響は殆ど無く、需要は普通程度である。中 古物件で２，５００万円前後、新築の戸建住宅の供給は少ないものの３，５００万円前後の物件が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、 賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目 的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実 証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [141.4] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。コロナ禍の影響は殆ど無い。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％