別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都西京 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区桂上野西町２２５番 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 上桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 上桂駅北東方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺は、一般住宅等の他に農地も散見される住宅地域であり、将来的には更に宅地開発が進む ものと予測される。地価水準は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急嵐山線沿線で、一般住宅を中心とする住宅地域である。主たる需要者は西京区を中心とする京都市の 居住者であり、周辺市町からの転入は桂地区の中では比較的少ない。近隣地域は一般住宅を中心として形成される住宅 地域であり、最寄駅から徒歩圏内のため需要は比較的安定している。需要の中心価格帯は、土地で２，０００万円、中 古物件で３，０００万円、新築の戸建住宅は４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心に形成されており、経済合理性や建物配置からみて、市 場性を有する賃貸住宅の床面積を確保することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。また、当該地域内にお いては自用目的の取引も多く、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映し た実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による実体経済の 停滞懸念や需給逼迫による木材価格の高止ま り等により不動産市場全般にかかる不透明性 は高まっている。 大きな変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％