別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都西京 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -14 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島東代町３８番３８ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に空 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桂駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。小規模 画地が多く住宅地需要は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪急京都本線桂駅及び洛西口駅周辺の住宅地域。需要者は、京都市中心部や大阪方面に通勤する住宅 取得目的の個人で、新型コロナによる住宅地需要への影響は今のところ大きくはない。近隣地域の周辺は大きな画地や 農地を開発分割したミニ開発も見られるが、需給を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺は駅からやや遠いが、画 地規模が比較的小さく住宅地需要は高い。土地１２０㎡前後の新築物件で５，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は小規模画地が多く、共同住宅等の収益物件の建築が経済合理性の観点から困難であることから、収益価 格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており 、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑 定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 236,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区内の人口は減少、住宅着工件数も減少 傾向にある。全般的に住宅地需要に対する新 型コロナの影響は大きくはない。 近隣地域が属する川岡地区の人口は微増。近 隣地域は桂駅までやや遠いが周囲の農地も宅 地化されつつあり小規模画地の需要は高い。 方位は北向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％