別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都西京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区桂春日町２１番１５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区４種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 桂 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６． ８ｍ市道 交通 施設 桂駅北東方 730m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区４種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、コロナ 禍の影響は殆ど無く、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線桂駅から概ね徒歩圏を中心とする住宅地域と判定した。主たる需要者は京都市の居住者のみな らず、周辺市町からの転入も見られる。近隣地域は阪急桂駅から徒歩圏にあり、需要は強含みである。標準的な画地規 模の土地で２，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度の物件が需要の中心価格帯となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、 賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目 的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実 証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [104.1] [101.0] 100 220,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    216,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。コロナ禍の影響は殆ど無い。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％