別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都西京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島権田町１７番５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m私道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 私道 交通 施設 桂駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。コロナ禍による影響は ほとんど見られず、需要は底堅く推移し、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線桂駅徒歩圏を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の個人が中心であり、 京都市の居住者のみならず周辺市町からの転入も多い。近隣地域は駅から概ね徒歩圏にあり、阪急桂駅最寄物件には底 堅い需要が見られることから、価格水準も上昇傾向にある。中古戸建住宅で３，０００万円程度、新築戸建住宅で４， ０００～４，５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅徒歩圏内の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。法令上の規制等により、経済合理性を有する賃 貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象 標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    222,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は減少傾向にある。駅利便性等 に需要、価格が左右される傾向にあり、二極 化の傾向が見られる。 桂駅周辺の駅徒歩圏住宅地については、コロ ナ禍による地価等への影響はほとんど見られ ず、需要、価格ともに堅調に推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％