別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
京都西京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.
鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる住宅地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 桂

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　９ｍ
市道		 交通

施設		 桂駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に店舗等も見られる区画整然とした住宅地域で、付近には未利用地も見られ、徐々に宅地化されて
いくものと予測される。鉄道駅徒歩圏外ではあるが、幹線道路背後で小規模な画地が多く、需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪急京都本線沿線の住宅地域。需要者は、京都市中心部や大阪方面に通勤する住宅取得目的の個人で
、新型コロナによる影響は今のところ大きくはない。周辺は大きな画地や農地を開発分割したミニ開発やアパートも見
られるが、需給を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺は最寄駅から遠いが生活利便性は徐々に向上しており、画
地規模の比較的小さい宅地が多く、需要は安定している。新築物件は４千万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏外ではあるが区画整理された地域で、アパート等の収益物件も見られるが、市場は自
用目的の取引が殆どで収益目的取引は少なく、収益資料の収集にも限界があり、共同住宅を想定して求めた収益価格で
はあるが、低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を
標準に収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区内の人口は減少、住宅着工件数も減少
傾向にある。全般的に住宅地需要に対する新
型コロナの影響は大きくはない。


近隣地域が属する川岡地区の人口は微増傾向
にある。近隣地域は最寄駅まで徒歩圏外では
あるが規模の小さい画地の需要は堅調。


方位は北向きで、個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ２Ｑ

-27		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
西6m、二方路
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２２Ｋ２Ｑ

-32		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m私道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
c ２２Ｋ２Ｊ

-38		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東4.8m、角地
１低専
高度地区最高10m
(60,80)
d ２２Ｋ２Ｑ

-33		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
e ２２Ｋ２Ａ

-7		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
北6m、角地
１低専
高度地区最高10m
建築協定
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
180,107 		 100
[ 100.0]
180,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
207,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
201,927 		 100
[ 106.0]
190,497 
190,000 
c (　           ) 
237,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
238,549 		 100
[ 129.9]
183,640 
184,000 
d (　           ) 
155,689  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,910 		 100
[  82.9]
183,245 
183,000 
e (　           ) 
229,277  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
221,561 		 100
[ 122.6]
180,719 
181,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



京都西京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,563,808 
946,196 
3,617,612 
3,126,540 
491,072 		 （　0.9749）
478,746 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,638,800 円　　　　（　     83,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｓ3 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件、行政的条件等から鉄骨造３階建共同住宅（１ＬＤＫ６室）を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 一部外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.00 
85.0 
71.40 
1,648 
117,667 		 2.0  235,334 
2.0  235,334 

 2～ 2		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,648 
131,510 		 2.0  263,020 
2.0  263,020 

 3～ 3		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,681 
134,144 		 2.0  268,288 
2.0  268,288 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
91.7 
231.00 

383,321 		 766,642 
766,642 
⑨年額支払賃料        383,321 円　×　12ヶ月　＝　       4,599,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,599,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       229,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,369,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           766,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          766,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         186,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,563,808 円　　　　（　        35,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-1		 1,562  
(   1,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,702 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,721 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-13		 1,890  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,750 
c ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-45		 1,976  
(   1,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,711 
京都西京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,500 円  　　　　     48,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,996 円  　　　        4,599,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      413,900 円  　　　　     48,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,700 円  　　　　     48,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,700 円  　　　　     48,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         946,196 円　（　　　　　　         7,392 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,126,540 円  
（　　　　　        24,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,563,808 円      
②総費用 946,196 円      
③純収益　①－② 3,617,612 円      
④建物等に帰属する純収益 3,126,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 491,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 478,746 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,638,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,100 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
京都西京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる住宅地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 桂

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、９ｍ
市道		 交通

施設		 桂駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等も混在する住宅地域であるが、概ね現状を維持して推移するものと予測する。当面の需給動向はやや強含
みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市西京区における阪急京都線沿線の中小規模住宅地域である。中心的な需要者は、京都市西京区及び
周辺市区の居住者である。最寄り駅徒歩圏外にあるが総額の点で需要者の多い価格帯であり、コロナ禍からの持ち直し
の動きもあって、需給はやや強含みで推移している。画地規模にもよるが、土地は２０００万円～３０００万円程度、
新築戸建住宅では３０００万円台を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると
認められることから、比準価格の相対的説得力は高い。近隣地域及び周辺には共同住宅も見られるが、自己使用の戸建
住宅が大半の地域であり、不動産の収益性が価格形成に及ぼす影響は極めて小さい。よって、市場参加者が重視する比
準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    222,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市西京区の総人口は微減傾向にある。コ
ロナ禍が地価に与える影響は地域別、用途別
に異なり一様ではない。


区画整理済みの混在住宅地域で、地域要因に
特段の変動は見られない。住宅の需給関係は
コロナ禍から持ち直しの動きにある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ２Ｇ

-4		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２２Ｋ２Ｈ

-9		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(70,100)
c ２２Ｋ２Ｉ

-139		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m私道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２２Ｋ２Ｊ

-8		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
西4m、二方路
１低専
高度地区最高10m
(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
228,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,598 		 100
[ 116.1]
191,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
226,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,635 		 100
[ 125.3]
181,672 
182,000 
c (　           ) 
194,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
194,000 		 100
[ 104.0]
186,538 
187,000 
d (　           ) 
180,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
174,880 		 100
[  99.9]
175,055 
175,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



京都西京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,028,016 
833,895 
3,194,121 
2,698,750 
495,371 		 （　0.9756）
483,284 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,739,644 円　　　　（　     83,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.71 Ｓ3 221.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性、画地規模等を勘案し共同住宅（１ＬＤＫタイプ平均約３３㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 内部階段の同種同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.71 
86.0 
63.39 
1,714 
108,650 		 2.0  217,300 
2.0  217,300 

 2～ 2		 住宅
73.71 
90.0 
66.34 
1,714 
113,707 		 2.0  227,414 
2.0  227,414 

 3～ 3		 住宅
73.71 
90.0 
66.34 
1,748 
115,962 		 2.0  231,924 
2.0  231,924 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
221.13 
88.7 
196.07 

338,319 		 676,638 
676,638 
⑨年額支払賃料        338,319 円　×　12ヶ月　＝　       4,059,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,059,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,856,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           676,638 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          676,638 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,751 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,028,016 円　　　　（　        31,469 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-8		 2,219  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]		 100
[102.0]
1,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,714 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-11		 2,259  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[102.0]
1,926 
c ２２Ｋ２Ｄ（賃
）
　　　　-15		 2,330  
(   2,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[130.0]		 100
[104.0]
1,673 
京都西京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 212,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 121,795 円  　　　        4,059,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,200 円  　　　　     42,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         833,895 円　（　　　　　　         6,515 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     221.13 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,698,750 円  
（　　　　　        21,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,028,016 円      
②総費用 833,895 円      
③純収益　①－② 3,194,121 円      
④建物等に帰属する純収益 2,698,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 495,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 483,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,739,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,900 円／㎡）