別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -24 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大塚元屋敷町１１番２１ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東野駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する が、新型コロナ感染症の影響等をやや受けて、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね山科区の住宅地域。需要者の中心は山科区の居住者であるものと思料する。小規模一般住宅が多く 建ち並ぶ地域で、市中心部への接近性がやや劣り、供給もやや多いこと等から市場における住宅地としての選好性は高 くないと思料する。取引される価格帯は一概には言えないが、土地８５㎡程度で１０００万円程度、新築戸建で２００ ０万円台後半が需要の中心となるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺広域的には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成されていないこと等から、収益還 元法は適用出来なかった。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を採用することとし、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [117.1] [102.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナ感染症の影響で依然厳しい 状態だが基調は持ち直している。個人消費・ 観光・設備投資等は持ち直し生産は増加。雇 用者所得は弱い。 上記のとおりの傾向で、新型コロナ感染症の 影響等をやや受けて、需要はやや弱含みで推 移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％