鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｅ -13	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)
b	２２Ｋ３Ｍ -22	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｒ -1	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
d	２２Ｋ３Ｇ -22	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
e	２２Ｋ３Ｌ -2	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,032	100 [ 102.8]	171,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 152,280	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	165,257	100 [ 100.0]	165,257		169,000
c	(　 ) 182,779	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,987	100 [ 105.7]	171,227		175,000
d	(　 ) 188,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	188,497	100 [ 108.9]	173,092		177,000
e	(　 ) 213,838	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	211,322	100 [ 116.7]	181,081		185,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

京都山科 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,219,302	450,106	1,769,196	1,310,400	458,796	（　0.9519） 436,728	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,705,067 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｓ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	96 ㎡	7.7 m x 12.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、５２㎡程度の住戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	55.00	95.0	52.25	1,821	95,147	2.0	190,294
							1.0	95,147
～

～

～

～

計		110.00	95.0	104.50		190,294		380,588
								190,294

⑨年額支払賃料	190,294 円　×　12ヶ月　＝　 2,283,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,283,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,169,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,294 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 46,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,219,302 円　　　　（　 23,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-7	1,651 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,863 円/㎡　月額支払賃料（　 1,821 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-5	2,010 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,763
c	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-8	2,081 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,973

京都山科 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	20,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	68,506 円	2,283,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,106 円　（　　　　　　 4,689 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,400 円（　　　　　 13,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,219,302 円
②総費用	450,106 円
③純収益　①－②	1,769,196 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	458,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,705,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都山科 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 -21

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区御陵四丁野町５８番１				②地積　(㎡)	115 ( 19)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	東5m私道	水道、ガス、下水	地下鉄山科 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北５ｍ私
道

交通

施設

地下鉄山科駅南西方

700m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅やスーパー、ホームセンター等の生活利便施設への接近条件に恵まれる一方、周辺街路の整然性等でやや
劣る。今後も標準的使用等を変動させるような要因はなく、戸建住宅地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね京都市の南東部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。地下鉄、ＪＲ、京阪の各山科
駅に徒歩圏にあり、生鮮食料品を扱うスーパーやホームセンター、三条通沿いの商業地域にも近い位置にある。新型コ
ロナウイルス感染症の影響は不透明な部分もあるが、良好な交通・接近条件を背景に地価は若干ながら上昇している。
近隣地域及び周辺地区において取引される価格帯は土地で２０百万円弱、新築戸建物件で３５百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅や利便施設等に近いためアパート等の収益物件も存するものの、取引においては自己使用を目的とする戸建住宅が中
心的である。従って取引に当たっては収益性よりも寧ろ利便性や快適性等が重視される比重が大きい。採用した取引事
例資料は価格形成要因や品等の類似性の高いものを採用している。従って比準価格に対し高い信頼性を認め、収益価格
については参考とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 159,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[ 92.0]

[102.0]
100

172,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄山科～椥辻駅徒歩圏は従来需要は高い
。一方地勢の劣る地域は継続して弱い。新型
コロナが市況に及ぼす影響は現状では少ない
と思われる。

駅や生活利便施設との接近性に恵まれる地域
であり、若干ながら地価は上昇している。

特に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｇ -22	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２２Ｋ３Ｒ -1	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２２Ｋ３Ｍ -22	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｒ -7	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｆ -22	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	188,497	100 [ 110.9]	169,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 182,779	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,987	100 [ 105.7]	171,227		175,000
c	(　 ) 152,280	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	165,257	100 [ 99.0]	166,926		170,000
d	(　 ) 187,126	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	186,941	100 [ 95.7]	195,341		199,000
e	(　 ) 158,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	159,995	100 [ 96.9]	165,114		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

京都山科 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,256,512	436,658	1,819,854	1,332,000	487,854	（　0.9505） 463,705	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,304,556 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	Ｓ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	96 ㎡	7.7 m x 12.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、２階建共同住宅（１室２６㎡程度）と判定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較した結果による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	112.00	95.0	106.40	1,782	189,605	2.0	379,210
							1.0	189,605
～

～

～

～

計		112.00	95.0	106.40		189,605		379,210
								189,605

⑨年額支払賃料	189,605 円　×　12ヶ月　＝　 2,275,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,275,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,161,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 189,605 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,413 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,256,512 円　　　　（　 23,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-2	1,608 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,782 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-7	1,651 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,851
c	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-9	1,540 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,855

京都山科 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	20,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	68,258 円	2,275,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,658 円　（　　　　　　 4,549 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,332,000 円（　　　　　 13,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,256,512 円
②総費用	436,658 円
③純収益　①－②	1,819,854 円
④建物等に帰属する純収益	1,332,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	487,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,304,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）