別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅中小路町６１番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅から距離を有する高台の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区内の最寄り駅から距離を有する住宅地域である。需要者は、山科区内の居住者や総額を重視する 一次取得者層が中心と判断される。区内縁辺部の山麓に位置する名神高速道路に分断された地域である。地勢等の条件 のほか生活利便性が劣ることもあり潜在的な需要は弱く、地価は下落傾向にある。中心となる価格帯は画地規模、条件 等により一様ではなく、その把握は困難であるものの、標準地規模の土地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比 準価格が説得力を有する。対象不動産の画地規模、公法上の規制等により市場性のある賃貸住宅の建築想定が困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を 考慮し、更に単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [103.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の人口は微減傾向にある。地価は駅徒 歩圏内の平坦地では概ね横ばい乃至やや上昇 、駅接近性の劣る地域、縁辺部傾斜地では下 落している。 地域要因に大きな変動はないが、駅接近性の 劣る高台の住宅地域であり、選好性は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％