別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅岩屋殿３番３６外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 風致１種 (20,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 南東6m私道 水道、ガス、下水 椥辻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域。 街 路 基準方位、北６ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅南東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 土砂災害警戒区域 風致１種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ傾斜のある住宅地域。最寄駅への接近性に劣り、生活利便性が 劣るため競争力は弱い。地域要因に変化はなく当面は現状を維持して推移すると予測され、地価当面は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区の郊外を中心として隣接市区を含む、京都府中南部の最寄駅への接近性に劣る中規模住宅地域。 主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する居住者であると判断される。市街化調整区域内であり、行政的要因の 制約が厳しく、傾斜のある地域であるため選好性が劣り外部からの転入は見込めない。そこへ一般的要因の影響も相俟 って、需給共に弱含みである。取引件数は少なく、画地規模も様々であるため取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性・利便性を重視して価格形成がなされている。 市街化調整区域に属するため、公法上の規制も厳しく、経済合理性のある収益物件の想定は困難であることから収益還 元法の適用は断念した。近隣地域では自用目的での取引が中心となることから、市場の実態を反映した規範性の高い比 準価格を採用し、宇治市に存する代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 94.7] [103.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域のため土地利用に制約がある 。新型コロナの影響により、景気は依然厳し い状況にあり、これは地方経済にまで波及し ている。 市街化調整区域内の傾斜がある地域であり地 域要因に変化はない。最寄駅から距離があり 、生活利便性が劣るため需要は弱含み。地価 はやや下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％