別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　茂   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区御陵封ジ山町２番６５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 (40,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした閑静な 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 御陵 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の住宅地域。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 御陵駅北方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域。第１種低層住居専用地域で風致規制もあるため、宅地の利用用途としては現在の戸建住宅地が 最も合理性を有する。今後も標準的使用等が大きく変動することは考えられず現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都市中東部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。丘陵地に開発された定住型の住 宅地域で、高品等の住宅も建ち並び、家並みの調和も有する等、環境条件は悪くない。そのため一部高値での取引も見 られる。一方で最寄り駅から長い登り坂といった地勢面のマイナスも有する。ここ数年需要者の選好性は低下していた が、現状地価は実需水準と考えられ概ね安定している。中心価格帯は標準地規模の土地で３０百万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心の閑静な住宅地域である。以前は高品等の住宅地域として認知され、現在でも品 等の高い建物が建ち並ぶこと等を考えると、アパート等の収益物件は地域的に不適合と判断する。需要者は良好な環境 条件を最も重視して意思決定をしていると考えられる事から取引事例比較法のみを適用した。採用事例は地域的特性等 の類似性を有しその信頼性は高い。従って比準価格を採用し、前年価格等との比較も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山科（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄山科～椥辻駅徒歩圏は従来需要は高い 。一方地勢の劣る地域は継続して弱い。新型 コロナが市況に及ぼす影響は現状では少ない と思われる。 地勢に劣る面があるが、閑静な居住環境を有 する。ここ数年市況に弱さが見られたが、現 状、安定的な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％