別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区四ノ宮小金塚８番４０３ ②地積 　(㎡) 112   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3F1B 一般住宅等が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 四宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ私道 交通 施設 四宮駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も同様の居住環境を維持するものと予測される。地価水準につい ては、当面は下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区から伏見区にかけての縁辺部に存する住宅地域一帯と把握した。需要者は一次取得者を中心とし、 外部からの転入も見られる。新型コロナの影響は少ないが、交通接近や生活利便性が劣る傾斜地に位置することから、 需要は弱い傾向が続いている。土地は５００万円程度、中古戸建で５００万円～１０００万円程度が需要の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされ る傾向が強い。加えて、間口が狭く、経済合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法は適用しないこととした 。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [150.4] [103.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市の景気は新型コロナにより依然として 厳しい状況にある。不動産市場は総じて弱め の動きが続く中、一部に持ち直しの機運も見 られる。 地域要因に特段の変動は見られないが、傾斜 地に存する住宅地域であり、一定の取引は見 られるものの、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％