別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区東野八代４８番７０ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東野駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅のほか、併用住宅も混在する住宅地域であり、今後も戸建住宅を中心とした地域として推移する ものと予測する。最寄駅徒歩圏外であるが、区画の整った住宅地域であり需給は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区北部の小規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。中心となる需要者は山科区及びその周辺市町の 一次取得者である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏外であるが、生活利便性や住環境は普通程度であり、一定の住宅需要 が恒常的にあり、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、面積１００㎡程度の土地で１，０００万円 ～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、市場では自用目的の取引が支配的である。同一需給圏内にお いて信頼性のある多数の自用目的の取引事例が収集できたことから、比準価格の説得力は高い。一方、自用の小規模な 戸建住宅が中心であることから経済的に賃貸住宅経営は難しく、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映 した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [113.1] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内では新型コロナは落ち着きを見せるが、 海外では収まっておらず、変異型の発生等、 先行きは不透明である。 最寄駅から徒歩圏外に位置するが、多くの戸 建住宅の集積する住宅エリアにあり、需要供 給共に安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％