別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅打明町１６番１２ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:4.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 い市営住宅に近い住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 椥辻 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北８ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅北東方 770m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 山科区東部の小規模住宅を中心とした既成住宅地域。最寄駅から徒歩圏内であり生活利便性は普通程度。地域要 因に特別な変化は無いが、一般的要因の影響も小さく、地価は横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線沿線の各駅から徒歩圏内の山科区南部及び伏見区東部を中心とした小規模住宅地域。典型的 需要者は画地規模と総額の観点から一次取得者であり、同圏域内の居住者が中心となるが、一部周辺市区からの転入も ある。市場では中古物件を中心とした供給が多く、一般的要因の影響も限定的であるため需給は徐々に回復傾向にある 。中心となる価格帯は、中古戸建で１，０００～１，５００万円程度、土地は７０㎡前後で１，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取 引の中心である。画地規模も小さく、経済合理性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念 した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断出来るため、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格をも とに価格査定を行い、代表標準地との均衡を考慮の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [107.4] [102.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、消費は弱い動きの 中、雇用情勢は底堅さもみられ、持ち直しの 動きが続いているものの、景気は依然厳しい 状況にある。 駅徒歩圏内の小規模住宅地域であり住環境は 普通程度。地域要因に特段の変動はなが、一 般的要因の影響も限定的であり、地価は横ば い傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％