別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　百合口　賢次   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区北花山中道町３５番４９ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が多 い分譲住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 御陵 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 御陵駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な建売住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型コロ ナの影響も落ち着き、もともとの需要の底堅さも戻っており、地価は当面安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区北部、ＪＲ東海道本線や地下鉄東西線等を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は同一圏 域内の居住者である。市場では中古物件が中心であるが一部で土地を細分割した新築分譲も見られる。新型コロナによ る先行き不透明感は残るものの、市場は回復傾向が見られる。土地は１００㎡程度で１，３００万円前後、中古物件で １，５００～２，０００万円程度の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用 することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の 戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し 、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [103.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化も進行。新型コロナの影 響も薄れており市場は回復傾向。駅徒歩圏内 の地域を中心に需給は安定的に推移している 。 需要は底堅く、新型コロナの影響で様子見で あった市場も回復、地価は下落から横這いに 転じた。今後も新型コロナによる経済状況に は注視すべき。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％