鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ａ -15	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１中専高度1種最高20m (80,200)
b	２２Ｋ３Ｉ -6	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,200)
c	２２Ｋ３Ｊ -20	京都市山科区		建付地	（　）	台形	北東6m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ３Ｌ -1	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｋ -22	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南2m、東2m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	142,526	100 [ 100.9]	141,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 160,075	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	155,838	100 [ 106.0]	147,017		148,000
c	(　 ) 145,594	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,999	100 [ 99.9]	143,142		145,000
d	(　 ) 155,211	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	155,365	100 [ 106.1]	146,433		148,000
e	(　 ) 148,085	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,021	100 [ 98.8]	143,746		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

京都山科 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,316,841	638,718	2,678,123	2,116,360	561,763	（　0.9739） 547,101	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,157,800 円　　　　（　 81,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,759	140,720	2.0	281,440
							1.0	140,720
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		281,440		562,880
								281,440

⑨年額支払賃料	281,440 円　×　12ヶ月　＝　 3,377,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,377,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,242,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	562,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 69,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,316,841 円　　　　（　 22,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-3	1,997 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-8	1,325 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,636
c	２２Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-3	1,429 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,764

京都山科 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,000 円	31,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,318 円	3,377,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,718 円　（　　　　　　 4,287 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,116,360 円（　　　　　 14,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,316,841 円
②総費用	638,718 円
③純収益　①－②	2,678,123 円
④建物等に帰属する純収益	2,116,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	561,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,157,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都山科 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 -5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　陽

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽草田町４２番５外				②地積　(㎡)	169 ( 20)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高20m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	四宮 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　４
ｍ私道

交通

施設

四宮駅南東方

560m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

四宮駅南東方に位置する、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。京都東インターからは至近の住宅地
であるが、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、山科区東部エリアを中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、主として、京都市居住の自用目的の取
得者である。最寄駅への接近性等の交通接近条件、環境条件は概ね良好である。概ね需給は安定的な地域であり、その
需要並びに地価は概ね横ばいの傾向にある。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円
程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では共同住宅も散見されるが、戸建住宅が標準的な利用方法のため、自用目的の取引が支配的であり、収益性
よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、実証性の高い比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 159,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[107.0]

[101.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅投資は、持家・分譲・貸家とも堅調であ
る。労働需給は弱い状態が続いているが、幾
分改善傾向にある。雇用者所得は弱い状態が
続いている。

音羽エリアに存し、住宅地としての需要は安
定的である。特段の地域要因の変動は認めら
れず、地価は概ね横ばいの状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｋ -12	京都市山科区		更地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
b	２２Ｋ３Ｍ -22	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｋ -23	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2m市道、北4m、角地		１中専高度1種最高20m (70,160)
d	２２Ｋ３Ｐ -39	京都市山科区		更地	（　）	不整形	西6m私道、北1m、角地		近商高度4種最高20m (90,300)
e	２２Ｋ３Ｎ -9	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、西4.5m、角地		１中専高度1種最高20m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,702	100 [ 92.1]	153,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 152,280	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	165,257	100 [ 106.0]	155,903		157,000
c	(　 ) 159,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	152,926	100 [ 97.8]	156,366		158,000
d	(　 ) 191,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	195,084	100 [ 127.3]	153,247		155,000
e	(　 ) 124,161	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	119,317	100 [ 80.8]	147,670		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

京都山科 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,373,723	649,241	2,724,482	2,150,060	574,422	（　0.9739） 559,430	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,431,778 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	149 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建、１戸当たり約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,808	144,640	2.0	289,280
							1.0	144,640
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		289,280		578,560
								289,280

⑨年額支払賃料	289,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,471,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,471,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,297,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	578,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,373,723 円　　　　（　 22,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-1	1,417 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,808 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-3	1,429 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,764
c	２２Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-7	1,651 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,931

京都山科 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,500 円	31,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,141 円	3,471,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,241 円　（　　　　　　 4,357 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,150,060 円（　　　　　 14,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,373,723 円
②総費用	649,241 円
③純収益　①－②	2,724,482 円
④建物等に帰属する純収益	2,150,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	574,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	559,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,431,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）