別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都山科 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小野鐘付田町１８番３６ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 小野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ私 道 交通 施設 小野駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄り駅から徒歩約５分圏内の小規模画地の住宅地域である。地域内、周辺で大きな変化は見られな い。当面は現状の住宅地域として推移し、地価はほぼ横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野駅圏内を中心に東西線沿線の住宅地域である。主な需要者は規模、総額の観点から区内居住の一次取 得者である。雑然とした画地配置のミニ開発が目立つが、最寄り駅から徒歩約５分圏内にあって特に小規模な画地であ り、総額的に買い易い。新型コロナの住宅市場への影響は限定的と見られるが、需要者、所得層との関連で今後の需給 動向が注視される。主な取引価格帯は新築戸建が２０００～２５００万円程度、土地のみなら１０００万円程度まで。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模等により高度利用に限度があり、地域内には自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の 観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と 判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [103.7] [101.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区は人口の微減傾向、高齢化率は上昇傾 向が続く。新型コロナの影響が懸念される中 、地下鉄沿線をはじめ、分譲マンション事業 は活発である。 区内で特に小規模な画地が建ち並ぶミニ開発 の住宅地域である。近隣地域内に目だった変 化は見られず、需給は概ね均衡している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％