鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｆ -101	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北西8.2m区画街路、中間画地		工業 (60,200)
b	２２Ｋ３Ｍ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,238)
c	２２Ｋ３Ｏ -107	宇治市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２Ｋ３Ｊ -107	宇治市		更地	（　）	不整形	北12m市道、東7.5m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
e	２２Ｋ２Ｍ -22	八幡市		更地	（　）	不整形	北21m府道、中間画地		工業高度5種最高20m 特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,675	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	73,020	100 [ 86.7]	84,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 79,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,318	100 [ 88.9]	97,096		97,100
c	(　 ) 65,974	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	75,723	100 [ 79.3]	95,489		95,500
d	(　 ) 98,042	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	103,750	100 [ 107.2]	96,782		96,800
e	(　 ) 127,137	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	138,111	100 [ 127.0]	108,749		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,500 円／㎡]

京都伏見 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,013,402	4,870,720	16,142,682	11,604,600	4,538,082	（　0.9512） 4,316,624	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	98,105,091 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	600.00	Ｓ2	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：区画街路　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場兼事務所（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	1,200.00	100.0	1,200.00	1,510	1,812,000	8.0	14,496,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,812,000		14,496,000
								0

⑨年額支払賃料	1,812,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,744,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 869,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,874,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,496,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,013,402 円　　　　（　 14,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-203	1,287 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-11	941 ( 936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	189,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	652,320 円	21,744,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,099,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,870,720 円　（　　　　　　 3,265 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,604,600 円（　　　　　 7,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,013,402 円
②総費用	4,870,720 円
③純収益　①－②	16,142,682 円
④建物等に帰属する純収益	11,604,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,538,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,316,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,105,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 9-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　木田　洋二

TEL.

鑑定評価額

137,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区横大路千両松町１４６番１外 (伏見西部第３－４９－２９外)				②地積　(㎡)	1,492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:2	作業場Ｓ3	中小規模の工場、配送センター等が多い工業地域	南西8m区画街路	水道、ガス、下水	中書島 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場兼事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ区画道路

交通

施設

中書島駅南西方

2.8km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中小規模の工場、配送センタ－等が多い工業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当分の
間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市内及び府下南部の工場や倉庫等が多い工業地域である。需要者は自用の製造業者や物流業務等を
営む法人が中心となる。需要が旺盛な物流用地としては規模がやや小さく、街路の接続も良好とは言えない。半導体不
足による自動車関連業種の業績の不透明感から新型コロナ感染拡大以前の旺盛な需要には回復していない。取引された
場合にも、規模が様々であり、取引事情を有する場合も多く、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、貸工場等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される傾向が
ある。但し、あくまで地元中小法人の自社工場としての利用が地域の主体であり、収益性の価格支配力は低位と言える
。よって類似地域内の多数の取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの価
格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[100.0]
100

91,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半導体不足から製造業の業績は不透明感があ
るが、ネット通販の市場拡大により流通業の
業績は好調であり、規模の大きな工業地の需
要は堅調である。

半導体製造装置、自動車関連製造業等の業績
不透明感により、新型コロナ感染拡大以前の
旺盛な需要には届かないが、地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,238)
b	２２Ｋ３Ｍ -12	京都市南区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,200)
c	２２Ｋ３Ｐ -28	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北6m市道、東5.5m、準角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｊ -107	宇治市		更地	（　）	不整形	北12m市道、東7.5m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
e	２２Ｋ３Ｒ -19	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,318	100 [ 88.9]	97,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,100
b	(　 ) 118,627	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,474	100 [ 124.8]	97,335		97,300
c	(　 ) 116,404	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	116,176	100 [ 120.0]	96,813		96,800
d	(　 ) 98,042	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	103,750	100 [ 107.2]	96,782		96,800
e	(　 ) 125,397	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,278	100 [ 130.7]	97,382		97,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

京都伏見 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,874,240	4,692,900	16,181,340	11,666,000	4,515,340	（　0.9512） 4,294,991	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	97,613,432 円　　　　（　 65,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	600.00	Ｓ2	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：区画街路　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な工場兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	1,200.00	100.0	1,200.00	1,500	1,800,000	8.0	14,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,800,000		14,400,000
								0

⑨年額支払賃料	1,800,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,600,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 864,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,736,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,400,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,874,240 円　　　　（　 13,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-201	1,053 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-203	1,287 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [115.0]	1,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	950,000 円	190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	648,000 円	21,600,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,099,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,615,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,692,900 円　（　　　　　　 3,145 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,666,000 円（　　　　　 7,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,874,240 円
②総費用	4,692,900 円
③純収益　①－②	16,181,340 円
④建物等に帰属する純収益	11,666,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,515,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,294,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,613,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,400 円／㎡）