鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｐ -107	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
b	２２Ｋ３Ｋ -110	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)
c	２２Ｋ３Ｆ -11	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	東12.5m市道、西4m、二方路		近商高度3種最高20m (80,300)
d	２２Ｋ３Ｍ -21	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
e	２２Ｋ３Ｄ -6	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12.7m府道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,179	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,673	100 [ 124.6]	186,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	192,511	100 [ 106.6]	180,592		181,000
c	(　 89,087) 127,267	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	132,177	100 [ 79.9]	165,428		165,000
d	(　 ) 178,657	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,121	100 [ 97.5]	182,688		183,000
e	(　 ) 107,718	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,287	100 [ 63.8]	168,161		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

京都伏見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,619,002	2,644,473	9,974,529	8,777,000	1,197,529	（　0.9523） 1,140,407	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,791,457 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m	90 ％	300 ％	300 ％	232 ㎡	11.0 m x 24.0 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は専有面積６０㎡程度のファミリータイプの住宅を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

類似する建物の有効率から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	2,250	243,000	8.0	1,944,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,723	209,345	2.0	418,690
							1.0	209,345
4～ 5	住宅	135.00	90.0	121.50	1,760	213,840	2.0	427,680
							1.0	213,840
～

～

計		675.00	88.0	594.00		1,089,370		3,636,740
								846,370

⑨年額支払賃料	1,089,370 円　×　12ヶ月　＝　 13,072,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,072,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 653,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,418,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,636,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 846,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 165,635 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,619,002 円　　　　（　 54,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-9	2,268 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,756 円/㎡　月額支払賃料（　 1,723 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｒ・Ｔ　　　　-202	1,649 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,736
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-4	2,345 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,876

京都伏見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	786,000 円	131,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	392,173 円	13,072,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,644,473 円　（　　　　　　 11,399 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9523

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,777,000 円（　　　　　 37,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,619,002 円
②総費用	2,644,473 円
③純収益　①－②	9,974,529 円
④建物等に帰属する純収益	8,777,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,140,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,791,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-12

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　宇野　由香子

TEL.

鑑定評価額

38,700,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区豊後橋町７４番				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高15m (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗、共同住宅等が混在する府道沿いの商業地域	南東15m府道	水道、ガス、下水	観月橋 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

外環状線沿いの商業地域

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

観月橋駅北東方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅等が多い商業地域で地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現況を維持しつつ推移するものと
予測される。駅に近い商業地であるが観光客等の回遊性は見られず、地価は若干の下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

４～５階建の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伏見区・宇治市等を中心とする幹線・準幹線通沿いの商業地域の一帯。需要者の中心は地元中小企業や個
人事業者の需要も見られる。駅に近いが周辺は観光客もほぼ見られず通行量も少ないため商業繁華性はそもそも低く、
新型コロナの影響もほぼ見られない。また幹線道路沿いで車両通行量は多いが画地規模の制約により駐車場が確保され
ず路面店舗も少ないため需要はやや弱い。中心となる価格帯は画地規模によりまちまちで把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は商業地域であり、周辺には店舗や共同住宅も見られるが収益性は低く価格形成に与える影響は少ない。比準
価格は類似の商業地の事例から比準したもので規範性は高い。収益価格は店舗付共同住宅を想定したが想定要素も多く
前述の通り収益性が低いため得られる賃料も低廉で信頼性に劣る。よってより規範性の高い比準価格を重視し収益価格
を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[117.1]

[100.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は依然として厳しい状態にある
が、設備投資は持ち直し公共投資は増加、観
光は依然厳しいが国内旅行は持ち直しの動き
が見られる。

駅に近い商業地だが繁華性は低く、新型コロ
ナの影響はほぼ見られないものの、商業地と
しての需要は弱く地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｊ -28	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13.7m市道、南東6m、角地		１中専高度1種最高15m (70,200)
b	２２Ｋ３Ｋ -110	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)
c	２２Ｋ３Ａ -101	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｈ -16	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)
e	２２Ｋ３Ｆ -11	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	東12.5m市道、西4m、二方路		近商高度3種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	190,694	100 [ 109.5]	174,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	192,511	100 [ 111.4]	172,811		173,000
c	(　 ) 145,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	151,349	100 [ 84.6]	178,900		179,000
d	(　 ) 216,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,747	100 [ 123.3]	175,788		176,000
e	(　 89,087) 127,267	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	132,177	100 [ 75.2]	175,767		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

京都伏見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,347,956	2,585,394	9,762,562	8,627,200	1,135,362	（　0.9512） 1,079,956	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,477,304 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m	90 ％	300 ％	300 ％	232 ㎡	11.0 m x 24.0 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～５階共同住宅、平均専有面積６０㎡程度３ＤＫを想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

類似する建物の有効率より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	75.0	101.25	2,250	227,813	8.0	1,822,504
							0.0	0
2～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,706	207,279	2.0	414,558
							1.0	207,279
4～ 5	住宅	135.00	90.0	121.50	1,730	210,195	1.0	210,195
							1.0	210,195
～

～

計		675.00	87.0	587.25		1,062,761		3,072,010
								834,948

⑨年額支払賃料	1,062,761 円　×　12ヶ月　＝　 12,753,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,753,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,115,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,072,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 834,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 203,297 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,347,956 円　　　　（　 53,224 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-9	1,488 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,745 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-5	1,623 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,708
c	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-6	1,781 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,875

京都伏見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	128,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	382,594 円	12,753,132　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,585,394 円　（　　　　　　 11,144 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,627,200 円（　　　　　 37,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,347,956 円
②総費用	2,585,394 円
③純収益　①－②	9,762,562 円
④建物等に帰属する純収益	8,627,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,135,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,079,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,477,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）