鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｂ -15	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.7m市道		１住居高度2種最高15m (60,200)
b	２２Ｋ３Ｉ -7	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	東9.3m市道、北5.2m、角地		２中専高度1種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｏ -25	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、南西1.5m、二方路		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ３Ｄ -6	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12.7m府道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
e	２２Ｋ３Ｆ -11	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	東12.5m市道、西4m、二方路		近商高度3種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,477	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	99,184	100 [ 98.3]	100,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 98,359	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	97,092	100 [ 93.8]	103,510		104,000
c	(　 ) 85,775	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	84,756	100 [ 86.2]	98,325		98,300
d	(　 ) 107,718	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,287	100 [ 102.8]	104,365		104,000
e	(　 89,087) 127,267	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	132,177	100 [ 129.7]	101,910		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

京都伏見 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,629,480	3,237,040	12,392,440	10,720,000	1,672,440	（　0.9523） 1,592,665	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,623,152 円　　　　（　 70,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高20m	60 ％	300 ％	300 ％	489 ㎡	29.0 m x 20.0 m	前面道路：府道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を４５～５０㎡／戸の住戸を想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,120	360,400	6.0	2,162,400
							0.0	0
2～ 4	居宅	200.00	95.0	190.00	1,730	328,700	2.0	657,400
							1.0	328,700
～

～

～

計		800.00	92.5	740.00		1,346,500		4,134,600
								986,100

⑨年額支払賃料	1,346,500 円　×　12ヶ月　＝　 16,158,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,158,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 807,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,350,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,134,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 986,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 240,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,629,480 円　　　　（　 31,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-10	1,612 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-11	1,757 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,723
c	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-12	1,596 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,754

京都伏見 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	484,740 円	16,158,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,300 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,237,040 円　（　　　　　　 6,620 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9523

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,720,000 円（　　　　　 21,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,629,480 円
②総費用	3,237,040 円
③純収益　①－②	12,392,440 円
④建物等に帰属する純収益	10,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,672,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,592,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,623,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-10

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

TEL.

鑑定評価額

47,900,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区納所和泉屋７番				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) （その他）高度2種最高20m
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗のほか住宅等も混在する路線商業地域	南東18m府道	水道、ガス、下水	淀 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ府道

交通

施設

淀駅北東方

1.1km

法令

規制

準住居
(60,300)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、一般住宅等が混在する府道沿いの地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も当面の間、現
状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばい～やや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市南部を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、店舗、事務所等を需要する
法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンションや一般住宅の開発業者や、物流、倉庫業
を営む法人等の市場参加も考えられる。繁華性が低い地域の商業地需要は低調であるが、住居、工業系用途へ転換可能
な物件の需要は比較的安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

府道沿いの路線商業地域であるが、繁華性、
店舗連たん性は低く、商業地需要はやや低調
である。地価水準は、やや下落傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｎ -16	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	２２Ｋ３Ｄ -6	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12.7m府道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
c	２２Ｋ３Ｆ -102	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北西18.1m府道、中間画地		準工高度4種最高20m (60,300)
d	２２Ｋ３Ｆ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m府道、中間画地		準工高度4種最高20m (60,200)
e	２２Ｋ３Ｈ -20	京都市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東22m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	157,983	100 [ 149.5]	105,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 107,718	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,287	100 [ 107.3]	99,988		100,000
c	(　 ) 117,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,914	100 [ 117.8]	103,492		103,000
d	(　 ) 128,187	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,879	100 [ 117.4]	111,481		111,000
e	(　 ) 114,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	113,659	100 [ 108.7]	104,562		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

京都伏見 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,771,340	3,234,192	12,537,148	10,784,000	1,753,148	（　0.9512） 1,667,594	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,252,043 円　　　　（　 74,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高20m	60 ％	300 ％	300 ％	489 ㎡	29.0 m x 20.0 m	前面道路：府道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階はフロア毎に２ＤＫ４戸、平均専有面積約４８㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,050	348,500	6.0	2,091,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	200.00	95.0	190.00	1,737	330,030	1.0	330,030
							2.0	660,060
～

～

～

計		800.00	92.5	740.00		1,338,590		3,081,090
								1,980,180

⑨年額支払賃料	1,338,590 円　×　12ヶ月　＝　 16,063,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,063,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 803,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,259,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,081,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,980,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 482,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,771,340 円　　　　（　 32,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-10	1,612 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	1,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,737 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-11	1,757 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,731
c	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-13	1,626 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,848

京都伏見 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	481,892 円	16,063,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,234,192 円　（　　　　　　 6,614 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,784,000 円（　　　　　 22,053 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,771,340 円
②総費用	3,234,192 円
③純収益　①－②	12,537,148 円
④建物等に帰属する純収益	10,784,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,753,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,667,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,252,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,100 円／㎡）