鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -21	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
b	２２Ｋ３Ａ -39	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	２２Ｋ３Ｄ -32	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北7.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｈ -12	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (84,176)
e	２２Ｋ３Ｈ -16	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,657	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,121	100 [ 87.4]	203,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 256,050	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	254,770	100 [ 123.1]	206,962		207,000
c	(　 ) 206,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	213,263	100 [ 100.0]	213,263		213,000
d	(　 ) 176,726	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,019	100 [ 87.3]	201,625		202,000
e	(　 ) 216,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,747	100 [ 105.7]	205,059		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

京都伏見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,779,256	1,684,420	7,094,836	5,432,200	1,662,636	（　0.9512） 1,581,499	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,380,413 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 一部１住居	85 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	8.3 m x 31.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２～３階：平均専有面積５８㎡前後のファミリータイプ住戸を想定

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,250	324,000	6.0	1,944,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,835	214,695	1.0	214,695
							2.0	429,390
～

～

～

計		440.00	85.9	378.00		753,390		2,373,390
								858,780

⑨年額支払賃料	753,390 円　×　12ヶ月　＝　 9,040,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,040,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 452,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,588,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,373,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 858,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 168,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,779,256 円　　　　（　 34,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-3	2,138 ( 2,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-7	1,678 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,864
c	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-10	1,726 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,918

京都伏見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,000 円	78,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	271,220 円	9,040,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,684,420 円　（　　　　　　 6,554 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,432,200 円（　　　　　 21,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,779,256 円
②総費用	1,684,420 円
③純収益　①－②	7,094,836 円
④建物等に帰属する純収益	5,432,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,662,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,581,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,380,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-6

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　東辻　壮司

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m 一部１住居 (85,200)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	藤森 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 105 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

藤森駅南東方

200m

法令

規制

近商
(85,200)
準防
高度3種最高15m
一部１住居

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が多い既成の商店街であり、地域要因に大きな変動はない。経営者の高齢化等が懸念されるものの、
暫くは現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伏見区及び隣接区に位置する京都市内の商業地域である。需要者は、物販・飲食等の事業者であるが、
駅接近性から賃貸物件等の開発を目的としたデベロッパー等も考えられる。政策的下支えにより現状に変化はないが、
顧客の大規模店志向等の影響を受け、商店街としての役割は緩やかな衰退傾向にあり、地価、需要ともに弱含みである
。中心となる価格帯は立地条件、画地条件等により一様ではなく、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗を主とする既成商業地域であり、依然として自用の店舗等を目的とした取引が多く、市場の実態
を反映した比準価格が説得力を有する。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価
格に比べ低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に単価と総額との関連、商業地に
係る市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　伏見（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は依然として厳しい状況にあるが、
徐々に持ち直しつつある。景況感も改善が進
んでいるが、労働需給・所得は弱い状態が続
いている。

物販・飲食等が見られる近隣商業地であり、
店舗への潜在的需要は低調で地価は下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｌ -29	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m国道、北6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
b	２２Ｋ３Ｄ -34	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (85,200)
c	２２Ｋ３Ｍ -21	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｈ -12	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (84,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	228,857	100 [ 113.8]	201,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 209,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	216,494	100 [ 104.0]	208,167		208,000
c	(　 ) 178,657	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,121	100 [ 87.4]	203,800		204,000
d	(　 ) 176,726	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,019	100 [ 87.3]	201,625		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

京都伏見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,892,702	1,710,605	7,182,097	5,529,080	1,653,017	（　0.9512） 1,572,350	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,181,522 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 一部１住居	85 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	8.3 m x 31.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,290	329,760	8.0	2,638,080
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,847	216,099	1.0	216,099
							1.0	216,099
～

～

～

計		440.00	85.9	378.00		761,958		3,070,278
								432,198

⑨年額支払賃料	761,958 円　×　12ヶ月　＝　 9,143,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,143,496 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,777,756 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,070,278 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 432,198 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 85,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,892,702 円　　　　（　 34,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-6	1,533 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-6	2,128 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,400 円	79,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	274,305 円	9,143,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 679,100 円	79,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,710,605 円　（　　　　　　 6,656 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,900,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,529,080 円（　　　　　 21,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,892,702 円
②総費用	1,710,605 円
③純収益　①－②	7,182,097 円
④建物等に帰属する純収益	5,529,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,572,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,181,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）