鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｇ -106	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m府道、北東6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
b	２２Ｋ３Ｄ -108	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m府道、南2.5m、角地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｏ -103	宇治市		更地	（　）	長方形	東8.6m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｃ -104	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｂ -106	宇治市		更地	（　）	不整形	東14m府道、南6m、西6m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,448	100 [ 77.7]	178,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 185,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,205	100 [ 98.8]	182,394		182,000
c	(　 ) 116,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,832	100 [ 76.8]	152,125		152,000
d	(　 ) 122,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,500	100 [ 87.3]	140,321		140,000
e	(　 ) 167,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	180,289	100 [ 87.3]	206,517		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

京都伏見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,257,115	4,173,152	16,083,963	13,749,600	2,334,363	（　0.9512） 2,220,446	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	48,270,565 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高15m 一部１住居	60 ％	300 ％	280 ％	459 ㎡	13.6 m x 32.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階～４階が５０㎡／戸程度の居宅である建物を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	2,300	496,800	6.0	2,980,800
							0.0	0
2～ 4	居宅	270.00	95.0	256.50	1,623	416,300	2.0	832,600
							1.0	416,300
～

～

～

計		1,080.00	91.3	985.50		1,745,700		5,478,600
								1,248,900

⑨年額支払賃料	1,745,700 円　×　12ヶ月　＝　 20,948,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,948,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,047,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,900,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,478,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,248,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 304,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,257,115 円　　　　（　 44,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-6	1,781 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,623 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-9	1,488 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,653
c	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-2	1,705 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,709

京都伏見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	628,452 円	20,948,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,700 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,173,152 円　（　　　　　　 9,092 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,749,600 円（　　　　　 29,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,257,115 円
②総費用	4,173,152 円
③純収益　①－②	16,083,963 円
④建物等に帰属する純収益	13,749,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,334,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,220,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,270,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

76,200,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区桃山町和泉２３番３				②地積　(㎡)	459 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) （その他）高度2種最高15m 一部１住居 (60,280)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業地域	南15m府道	水道、ガス、下水	桃山南口 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

桃山南口駅北東方

270m

法令

規制

準住居
(60,280)
高度2種最高15m
一部１住居

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業地域である。新型コロナウィルス感染拡大に伴う外出自
粛等により店舗運営は厳しさを増している。今後は収益性の低下が懸念され、地価は若干の下落が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部地域、周辺市区の商業地域の存する圏域である。需要者は自動車ディーラーや店舗付賃貸共同
住宅等を運営する企業が中心である。新型コロナウィルス感染症の感染拡大に伴う外出自粛等により、店舗需要は減少
している。取引される業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の中心価格帯を見出すことは出
来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であり、店舗や店舗併用住宅等が見られる。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないこと等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも、実際の取引相場をより
重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,500 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 59.0]

[100.0]
100

166,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の感染拡大に伴う
先行きへの不安感や収益性の低下懸念から特
に商業地の地価に影響が出ている。

店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業
地域である。コロナ禍による飲食店の店舗需
要は減少しており、地価は弱含みで推移する
ものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｈ -12	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (84,176)
b	２２Ｋ３Ｌ -29	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m国道、北6m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２２Ｋ３Ｈ -16	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)
d	２２Ｋ３Ｐ -9	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北21m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,300)
e	２２Ｋ３Ｈ -110	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、東4.2m、角地		商業高度1種最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,726	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,019	100 [ 102.3]	172,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 224,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	228,857	100 [ 134.7]	169,901		170,000
c	(　 ) 216,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,747	100 [ 122.3]	177,226		177,000
d	(　 ) 171,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,354	100 [ 102.9]	166,525		167,000
e	(　 ) 240,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	233,643	100 [ 133.9]	174,491		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

京都伏見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,392,805	4,176,325	16,216,480	13,749,600	2,466,880	（　0.9512） 2,346,496	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	51,010,783 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高15m 一部１住居	60 ％	300 ％	280 ％	459 ㎡	13.6 m x 32.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階に店舗、２階以上は専有面積約６０㎡程度のファミリータイプの住宅を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

類似する建物の有効率から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	2,380	514,080	5.0	2,570,400
							1.0	514,080
2～ 4	住宅	270.00	95.0	256.50	1,612	413,478	2.0	826,956
							1.0	413,478
～

～

～

計		1,080.00	91.3	985.50		1,754,514		5,051,268
								1,754,514

⑨年額支払賃料	1,754,514 円　×　12ヶ月　＝　 21,054,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,054,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,052,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,001,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,051,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,754,514 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 343,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,392,805 円　　　　（　 44,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-5	1,623 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,643 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-6	1,781 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,619
c	２２Ｋ３Ｒ・Ｔ　　　　-3	1,698 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,787

京都伏見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	631,625 円	21,054,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,176,325 円　（　　　　　　 9,099 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,749,600 円（　　　　　 29,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,392,805 円
②総費用	4,176,325 円
③純収益　①－②	16,216,480 円
④建物等に帰属する純収益	13,749,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,466,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,346,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,010,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）