鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ａ -39	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	２２Ｋ３Ｄ -32	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北7.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	２２Ｋ３Ｈ -12	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (84,176)
d	２２Ｋ３Ｈ -16	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,300)
e	２２Ｋ３Ｊ -43	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東23m国道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,050	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	254,770	100 [ 121.0]	210,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 206,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	213,263	100 [ 101.3]	210,526		211,000
c	(　 ) 176,726	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,019	100 [ 84.7]	207,815		208,000
d	(　 ) 216,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,747	100 [ 107.7]	201,251		201,000
e	(　 ) 241,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	268,536	100 [ 130.8]	205,303		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

京都伏見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,777,024	2,783,643	10,993,381	9,301,200	1,692,181	（　0.9505） 1,608,418	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,742,622 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	9.0 m x 23.0 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等より、１階店舗、２～６階は共同住宅（５０㎡／戸程度）と判定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	2,545	229,050	3.0	687,150
							2.0	458,100
2～ 6	住宅	120.00	85.0	102.00	1,818	185,436	3.0	556,308
							2.0	370,872
～

～

～

計		720.00	83.3	600.00		1,156,230		3,468,690
								2,312,460

⑨年額支払賃料	1,156,230 円　×　12ヶ月　＝　 13,874,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の担保等により計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,874,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,181,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,468,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,312,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 563,049 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,777,024 円　　　　（　 72,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-2	2,364 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,818 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-3	2,398 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,950
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-4	2,345 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,846

京都伏見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	416,243 円	13,874,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,783,643 円　（　　　　　　 14,574 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,301,200 円（　　　　　 48,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,777,024 円
②総費用	2,783,643 円
③純収益　①－②	10,993,381 円
④建物等に帰属する純収益	9,301,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,692,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,608,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,742,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

TEL.

鑑定評価額

38,800,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区表町５９０番１外				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高20m (90,400)
	1:2.5	事務所兼車庫Ｓ4	事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域	西14m府道	水道、ガス、下水	中書島 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ府道

交通

施設

中書島駅北方

260m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに店舗、事務所、営業所等が混在する商業地域。中書島駅に近いため利便性が高く、引き合いは強い。
地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響も小さく、地価は横ばい傾向にて推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗共同住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市伏見区、南区及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は、同圏域において事務所や店舗、テ
ナント事業等を行う中小企業者や個人事業者である。特急停車駅である中書島駅に近いため、商業用途のみならず住宅
用途においても需要は根強く競争力は高い。昨今では一般的要因の影響も限定的であり、繁華性も回復傾向にある。た
だし、画地規模に均一性を欠き、取引される規模はその用途により異なり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地であるため需要者にとって収益性は意思決定の重要な判断基準となるが、近隣地域には需要者の特性から自用の
店舗や事務所等が多い。周辺には貸店舗や収益ビル等も存在するが、近隣地域は自用による快適性・利便性を中心に価
格形成されている。そのため、市場性のみならず収益性も反映された比準価格の説得力は高いと判断した。よって、比
準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.7]

[100.0]
100

202,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、消費は弱い動きの
中、雇用情勢は底堅さもみられ、持ち直しの
動きが続いているものの、景気は依然厳しい
状況にある。

特急停車駅である中書島駅から頬圏内の利便
性が高い商業地域。地域要因に変化はないが
、一般的要因の影響も小さく、地価は横ばい
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
b	２２Ｋ３Ｊ -28	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13.7m市道、南東6m、角地		１中専高度1種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｏ -6	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
e	２２Ｋ３Ｑ -14	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,580	100 [ 96.9]	212,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 196,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	190,694	100 [ 89.3]	213,543		214,000
c	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 104.9]	222,378		222,000
d	(　 ) 234,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	287,952	100 [ 117.2]	245,693		246,000
e	(　 ) 231,696	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	231,001	100 [ 101.4]	227,812		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

京都伏見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,702,672	2,781,396	10,921,276	9,301,200	1,620,076	（　0.9505） 1,539,882	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	34,219,600 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	9.0 m x 23.0 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等より、１階店舗、２～６階は共同住宅（５０㎡／戸程度）と判定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	2,521	226,890	3.0	680,670
							2.0	453,780
2～ 6	住宅	120.00	85.0	102.00	1,810	184,620	3.0	553,860
							2.0	369,240
～

～

～

計		720.00	83.3	600.00		1,149,990		3,449,970
								2,299,980

⑨年額支払賃料	1,149,990 円　×　12ヶ月　＝　 13,799,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,799,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 689,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,109,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,449,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,299,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 560,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,702,672 円　　　　（　 71,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-2	2,295 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,635 円/㎡　月額支払賃料（　 2,521 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-18	2,658 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,685
c	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-3	2,631 ( 2,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,638

京都伏見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	138,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	413,996 円	13,799,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,781,396 円　（　　　　　　 14,562 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,301,200 円（　　　　　 48,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,702,672 円
②総費用	2,781,396 円
③純収益　①－②	10,921,276 円
④建物等に帰属する純収益	9,301,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,620,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,539,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,219,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）