鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｉ -23	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	西4.9m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 岸辺美観 (70,200)
b	２２Ｋ３Ｄ -38	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 山ろく美観 (85,200)
c	２２Ｋ３Ｄ -33	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	北西3.2m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 旧市街地美観 (90,240)
d	２２Ｋ３Ｇ -103	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、北西6m、二方路		準工高度4種最高20m (80,400)
e	２２Ｋ３Ｍ -18	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東5.6m、二方路		商業高度1種最高31m (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	316,247	100 [ 53.6]	590,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	590,000
b	(　 ) 339,109	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	336,057	100 [ 59.9]	561,030		561,000
c	(　 ) 307,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	324,086	100 [ 60.0]	540,143		540,000
d	(　 ) 393,297	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	383,272	100 [ 64.8]	591,469		591,000
e	(　 ) 395,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	408,235	100 [ 76.3]	535,039		535,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 562,000 円／㎡]

京都伏見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,440,762	2,908,973	13,531,789	9,356,400	4,175,389	（　0.9505） 3,968,707	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	88,193,489 円　　　　（　 410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ4	655.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	7.0 m x 30.0 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な店舗兼共同住宅（１～２階は店舗、３～４階一室４５～５０㎡の３ＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	4,123	490,637	8.0	3,925,096
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	85.0	144.50	2,886	417,027	8.0	3,336,216
							0.0	0
3～ 3	住宅	165.00	85.0	140.25	1,810	253,853	2.0	507,706
							2.0	507,706
4～ 4	住宅	150.00	85.0	127.50	1,896	241,740	2.0	483,480
							2.0	483,480
～

計		655.00	81.1	531.25		1,403,257		8,252,498
								991,186

⑨年額支払賃料	1,403,257 円　×　12ヶ月　＝　 16,839,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 531.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,839,084 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,165,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,252,498 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 991,186 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 196,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,440,762 円　　　　（　 76,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-12	4,208 ( 4,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 4,123 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-13	4,480 ( 4,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,480
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	505,173 円	16,839,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 264,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,908,973 円　（　　　　　　 13,530 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 655.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,356,400 円（　　　　　 43,518 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,440,762 円
②総費用	2,908,973 円
③純収益　①－②	13,531,789 円
④建物等に帰属する純収益	9,356,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,175,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,968,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,193,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　百合口　賢次

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

523,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区東大手町７５０番外				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高20m 旧市街地美観 (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ4F1B	小規模小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域	南7.7m府道	水道、ガス、下水	伏見桃山 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．７ｍ府道

交通

施設

伏見桃山駅西方

140m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高20m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性が維持されたアーケード付商店街で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型コロナ
による市場の様子見は続くが、立地の稀少性もあり、地価の下落幅は縮小傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伏見区をはじめ周辺市区等に所在する商業地域。需要者の中心は店舗やテナントビルの経営を目的とする
地元の中小企業や個人事業者。駅に近接した繁華性の高いアーケード付の商業地域で供給はほとんどなく、需要は潜在
化しており売り物件が出れば買手の早い反応も予想される。最近では上階を共同住宅とした建替も一部で見られる。取
引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル等も多い。需要者にとって収
益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似性を有する
取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を
関連づけ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる影響は残り、インバウンド
効果が強かった地域ほど市場の回復は遅いが
、全般的に下落は縮小傾向が見られる。

繁華性の高い商店街で立地的な優位性を有す
る。先行き不透明感から新型コロナの影響に
よる下落傾向は続くが、下落幅は縮小傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｄ -38	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 山ろく美観 (85,200)
b	２２Ｋ１Ｑ -5	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m府道、西2.1m、二方路		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
c	２２Ｋ１Ｊ -15	京都市東山区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 旧市街地美観 (90,400)
d	２２Ｋ１Ｎ -3	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、東2m、南2m、三方路		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,109	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	336,057	100 [ 64.5]	521,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	521,000
b	(　 ) 441,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	433,123	100 [ 77.0]	562,497		562,000
c	(　 ) 818,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	818,171	100 [ 146.9]	556,958		557,000
d	(　 ) 760,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	760,310	100 [ 134.8]	564,028		564,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

京都伏見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,518,531	3,074,020	13,444,511	9,271,300	4,173,211	（　0.9519） 3,972,480	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	88,277,333 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	215 ㎡	7.0 m x 30.0 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３・４階は単身者用で平均専有面積は約２０㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	4,321	587,656	8.0	4,701,248
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	80.0	136.00	2,050	278,800	8.0	2,230,400
							0.0	0
3～ 4	住宅	170.00	90.0	153.00	1,850	283,050	2.0	566,100
							1.0	283,050
～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,432,556		8,063,848
								566,100

⑨年額支払賃料	1,432,556 円　×　12ヶ月　＝　 17,190,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,190,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 859,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,331,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,063,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 110,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,518,531 円　　　　（　 76,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-27	3,055 ( 3,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,350 円/㎡　月額支払賃料（　 4,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-12	4,208 ( 4,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,085
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-13	4,480 ( 4,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,619

京都伏見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	515,720 円	17,190,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 264,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,074,020 円　（　　　　　　 14,298 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,271,300 円（　　　　　 43,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,518,531 円
②総費用	3,074,020 円
③純収益　①－②	13,444,511 円
④建物等に帰属する純収益	9,271,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,173,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,972,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,277,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）