別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -36 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区中島堀端町５４番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 西4.4m市道 水道、下水 竹田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．４ ｍ市道 交通 施設 竹田駅南西方 1.6km 法令 規制 ２住居 (60,176) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅と農地が混在する地域であり、地域要因に特別な変化はない。最寄駅への距離があり、住環境は やや劣るため需要は弱含み。一般的要因の影響も相まって、地価はやや下落傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区、山科区及び南区のうち、バス利用を中心とした最寄駅への接近性に劣る中小規模住宅地域。主 たる需要者は同圏域内の居住者であり、地縁を有する個人が中心となるため圏外からの転入は少ない。旧集落的な色彩 の残る地域で、小規模画地については一定の需要が見られるものの、周辺では新規開発地も少なく、需給共に弱含みで ある。市場では中古物件が中心となり、中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で２千万円台後半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中模一般住宅を中心とする旧集落的な住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建 住宅が取引の中心である。付近に共同住宅や貸家等は見られず、市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから収 益還元法の適用は断念した。近隣地域は自用目的である住環境を重視して価格形成されていると判断出来るため、規範 性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [101.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、消費は弱い動きの 中、雇用情勢は底堅さもみられ、持ち直しの 動きが続いているものの、景気は依然厳しい 状況にある。 農地が残る旧集落的な住宅地域。最寄駅への 接近性に劣り、競争力は弱い。地域要因に変 化はないが、一般的要因の影響を受け地価は やや下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％