別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -34 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山与五郎町１番９６ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 桃山南口駅南西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、駅徒歩圏内で居住環境は良好であるが、画地規模が大きく近年は画地分 割も見られ、伏見区内での選好性はやや低く、需給はやや弱含んでいる。今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区の近鉄京都線、京阪宇治線・本線、ＪＲ奈良線等の沿線の利便性、快適性の優る住宅地域である。 需要者は二次取得者等が中心であるが、本地域は画地規模が大きく総額が嵩むため、画地分割による土地利用も見られ る。区内における選好性は低くなっており、需要に強さはなく、需給はやや弱含みで推移している。需要の中心となる 価格帯は、取引規模によって土地単価に１５～２５万円／㎡と幅があり、総額の価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における取引 相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、自用の戸建住宅用に開発 された住宅団地内に位置し、賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を 反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [158.7] [101.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区では、駅徒歩圏内の住宅地を中心とし て、需要の底堅さを維持している。その他の 住宅地についても概ね安定的な基調で推移し ている。 駅徒歩圏内で居住環境が良好な地域であるが 、区内における選好性はやや低く、画地規模 が大きいため需要は減退しており、地価はや や下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％