別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -31 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区淀下津町１８９番８ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 淀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 淀駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 京阪本線「淀」駅の南東方に位置する、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の特段の変動はな く、当分は現状のまま推移すると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区淀エリアを中心とした、京阪本線沿線の住宅地の圏域。需要者の中心は、主として、同地域周辺 居住の自用目的の取得者である。環境・利便性等の観点から、住宅地としての特段の優位性はなく、選好性は高くない 。概ね需給は安定的な地域であり、その需要並びに地価は概ね横ばいからやや弱含みの傾向にある。取引の中心となる 価格帯は、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、 本件鑑定評価にあたっては、画地条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [153.5] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は、持家・分譲・貸家とも堅調であ る。労働需給は弱い状態が続いているが、幾 分改善傾向にある。雇用者所得は弱い状態が 続いている。 特段の地域要因の変動は認められないものの 、元来、住宅地としての需要が弱いエリアで あり、地価はやや弱含みの状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％