別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ ②地積 　(㎡) 66   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 空地 小規模住宅の中に共 同住宅等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 藤森 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 藤森駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移すると予測する。新型コロナ の大きな影響は見られず、利便性の良好さから今後も需給はは安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区深草エリアを中心とするＪＲ線及び私鉄線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者が中心 的である。新型コロナやウッドショックもあり、取引活動の停滞感も見られたが、本地域のように鉄道複線利用可能で あるなど利便性に優る地域を中心に持ち直しの動きが見られ、需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯としては 土地が１千万円半ば前後、中古住宅で１千万円半ばから２千万円半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目 的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、現下の賃貸市場における賃料水準、稼働率等に鑑みると収益目的 の市場参加者の参入は皆無であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.3] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響やウッドショック等もあり 住宅市場は慎重な動きとなった。伏見区の人 口は減少傾向、住宅着工数は横ばい圏内で推 移している。 地域要因に特段の変動はない。利便性の高い 住宅地域で需要は底堅く、地価はやや上昇傾 向が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％