鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｆ -27	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (50,80)
b	２２Ｋ３Ｅ -12	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,60)
c	２２Ｋ３Ｈ -2	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m私道、北2m、角地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｄ -103	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｒ -19	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,097	100 [ 84.0]	146,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 147,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	145,084	100 [ 90.6]	160,137		163,000
c	(　 ) 132,476	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,518	100 [ 85.6]	151,306		154,000
d	(　 ) 157,810	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	155,799	100 [ 105.1]	148,239		151,000
e	(　 ) 125,397	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,278	100 [ 87.9]	144,799		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

京都伏見 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,807,734	2,866,776	11,940,958	9,144,000	2,796,958	（　0.9749） 2,726,754	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	60,594,533 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＬＳ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 岸辺美観	70 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	18.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、３階建共同住宅（１室５０㎡程度）と判定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	1,628	410,256	2.0	820,512
							2.0	820,512
～

～

～

～

計		840.00	90.0	756.00		1,230,768		2,461,536
								2,461,536

⑨年額支払賃料	1,230,768 円　×　12ヶ月　＝　 14,769,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,769,216 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 590,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,178,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,461,536 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,461,536 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 605,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,807,734 円　　　　（　 26,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-6	1,533 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,628 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-7	1,678 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,698
c	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-11	1,500 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,690

京都伏見 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	443,076 円	14,769,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,866,776 円　（　　　　　　 5,128 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,144,000 円（　　　　　 16,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,807,734 円
②総費用	2,866,776 円
③純収益　①－②	11,940,958 円
④建物等に帰属する純収益	9,144,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,796,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,726,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,594,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 -22

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　高田　泰光

TEL.

鑑定評価額

82,200,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区問屋町７５２番外				②地積　(㎡)	559 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m 岸辺美観 (70,200)
	1:1.5	工場、事務所兼住宅Ｓ2	中小規模住宅、工場、倉庫等の混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	伏見桃山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

伏見桃山駅北西方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m
岸辺美観

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅、工場、倉庫等の混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は概ね伏見区の住宅地域。需要者の中心は伏見区の居住者であるが、他区からの転入も見られる。中小規
模住宅、工場、倉庫等の混在する住宅地域で、伏見桃山駅からは徒歩圏内で既存住宅地としての市場における選好性は
概ね維持している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には共同住宅等も見られ、収益価格も共同住宅を想定して試算したが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成
されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を標
準とすることとし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 99.7]

[102.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響で依然厳しい
状態だが基調は持ち直している。個人消費・
観光・設備投資等は持ち直し生産は増加。雇
用者所得は弱い。

地域要因に格別の変動はなく、需要は概ね横
這い傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ａ -41	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)
b	２２Ｋ３Ｅ -7	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北4.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 岸辺美観 (70,200)
c	２２Ｋ３Ｆ -28	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、中間画地		準工 (60,215)
d	２２Ｋ３Ｇ -5	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ正方形	東3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
e	２２Ｋ３Ｎ -15	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	132,575	100 [ 87.6]	151,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 184,739	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	189,263	100 [ 130.0]	145,587		148,000
c	(　 ) 143,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	140,609	100 [ 94.5]	148,793		152,000
d	(　 ) 150,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	147,853	100 [ 98.9]	149,497		152,000
e	(　 ) 111,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,379	100 [ 72.0]	153,304		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

京都伏見 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,889,594	2,822,726	12,066,868	9,390,600	2,676,268	（　0.9749） 2,609,094	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,979,867 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	ＬＳ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 岸辺美観	70 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	18.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情等を考量し、現実利用の併用住宅とは異なる、共同住宅（専有面積５０㎡程度のファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	1,637	412,524	2.0	825,048
							2.0	825,048
～

～

～

～

計		840.00	90.0	756.00		1,237,572		2,475,144
								2,475,144

⑨年額支払賃料	1,237,572 円　×　12ヶ月　＝　 14,850,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の担保等により計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,850,864 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,256,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,475,144 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,475,144 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 609,004 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,889,594 円　　　　（　 26,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-6	2,128 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,637 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-7	2,319 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,705
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-8	2,688 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [153.0]	100 [100.0]	1,757

京都伏見 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	445,526 円	14,850,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,822,726 円　（　　　　　　 5,050 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,390,600 円（　　　　　 16,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,889,594 円
②総費用	2,822,726 円
③純収益　①－②	12,066,868 円
④建物等に帰属する純収益	9,390,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,676,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,609,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,979,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）