鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -20	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２２Ｋ３Ｇ -1	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南西6.4m市道、北東6m、二方路		１低専高度地区最高10m (50,60)
c	２２Ｋ３Ｄ -27	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,60)
d	２２Ｋ３Ｄ -4	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西1.8m、角地		１低専高度地区最高10m (50,80)
e	２２Ｋ３Ａ -102	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m私道、北6m、角地		１低専高度地区最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,018	100 [ 107.8]	116,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 150,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	144,612	100 [ 122.5]	118,051		119,000
c	(　 ) 144,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,580	100 [ 121.3]	119,192		120,000
d	(　 ) 156,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	149,075	100 [ 127.4]	117,013		118,000
e	(　 ) 165,670	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	160,572	100 [ 135.0]	118,942		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

京都伏見 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,014,634	589,748	2,424,886	1,934,380	490,506	（　0.9739） 477,704	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,615,644 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	189 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：各階２戸（約３７㎡程度）の１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	1,700	125,800	1.0	125,800
							2.0	251,600
2～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,759	130,166	2.0	260,332
							1.0	130,166
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		255,966		386,132
								381,766

⑨年額支払賃料	255,966 円　×　12ヶ月　＝　 3,071,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,071,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,918,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,132 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,766 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,014,634 円　　　　（　 15,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-1	1,650 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-2	1,705 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,709
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-1	2,134 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,856

京都伏見 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,148 円	3,071,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,748 円　（　　　　　　 3,120 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,934,380 円（　　　　　 10,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,014,634 円
②総費用	589,748 円
③純収益　①－②	2,424,886 円
④建物等に帰属する純収益	1,934,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	490,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,615,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都伏見 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 -21

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区深草大亀谷大山町５３番２５				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区最高10m
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	ＪＲ藤森 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ藤森駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、地域要因に特段の変化が見られないことから、
住宅地域として今後も現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市伏見区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は京都市伏見区及び周辺市区の居住目
的の個人である。丘陵地に位置することにより住宅地としての選好性はやや劣る。中心となる価格帯は標準的画地と同
様の２００㎡程度で２４００万円台前後、新築戸建で３０００万円台後半までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域には賃貸住宅も見られることから、収益還元法を適用した。収益価格は、行政的な制約等から高度利用ができ
ず、比準価格に比して低位に求められた。当該地域は自用目的の取引が中心となる丘陵地の住宅地域であり、需要者は
収益性よりも生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、
代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[121.8]

[101.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の感染拡大に伴い
、国内景気は依然厳しい状況にある。京都市
伏見区の人口は微減傾向である。

コロナ禍による地価への影響は小さいものの
、丘陵地で生活利便性に劣ることから、需要
はやや弱含みで推移するものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -20	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２２Ｋ３Ｂ -41	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２２Ｋ３Ｈ -1	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北2.4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
d	２２Ｋ３Ｈ -32	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	東3.4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e	２２Ｋ３Ｐ -22	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 建築協定 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,018	100 [ 102.9]	122,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 93,562	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	115,003	100 [ 101.0]	113,864		115,000
c	(　 ) 143,020	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,021	100 [ 119.5]	120,520		122,000
d	(　 ) 123,598	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,659	100 [ 108.7]	111,922		113,000
e	(　 ) 187,385	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	184,602	100 [ 137.6]	134,158		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

京都伏見 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,963,220	576,470	2,386,750	1,887,200	499,550	（　0.9739） 486,512	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,811,378 円　　　　（　 57,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	189 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３７㎡程度の１ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	1,666	123,284	1.0	123,284
							2.0	246,568
2～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,700	125,800	1.0	125,800
							2.0	251,600
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		249,084		249,084
								498,168

⑨年額支払賃料	249,084 円　×　12ヶ月　＝　 2,989,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,989,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,839,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,084 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 498,168 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 121,296 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,963,220 円　　　　（　 15,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-1	2,134 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,774 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-7	1,705 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,795
c	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-11	1,757 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,673

京都伏見 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,670 円	2,989,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,470 円　（　　　　　　 3,050 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,887,200 円（　　　　　 9,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,963,220 円
②総費用	576,470 円
③純収益　①－②	2,386,750 円
④建物等に帰属する純収益	1,887,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	486,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,811,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,200 円／㎡）