別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区日野岡西町４番８６ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 石田駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 京都市と宇治市の行政界付近に位置する伏見区郊外の戸建住宅地域であり、駅から遠く地域要因に特段の変動要 因は認められないため、当面において現状維持を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区東部を中心に一部山科区を含む住宅地域一帯。需要者は地縁性を有する自己居住目的の一次取得 者層が中心となり、画地規模によっては二次取得者層も含まれる。全般的な景気動向の下、需給は概ね均衡的だが、利 便性に難があるエリアは幾分弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地で１～１．５千万円程 度、新築戸建物件で２．５千万円前後と見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される戸建住宅地域として熟成し、地域内における取引は自用目的が支配的と認められる。したが って賃貸市場の成熟の程度は低位であり、賃貸事業性の観点から収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有 する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [103.0] 100 98,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は新型コロナの影響により悪化後、 持直し途上にある。伏見区の不動産市場は幾 分強弱があるも総じて安定的である。 駅から遠いため需要者選好性に難があり、地 価は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％