別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桃山南口駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。住宅地域として 今後も現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は京都市伏見区及び周辺市区の居住目 的の個人である。最寄り駅や商業施設への接近性、利便性の高い地域を中心に安定的な需要が見られる。中心となる価 格帯は標準的画地と同様の１００㎡程度で１８００万円台前後、新築戸建で３０００万円台前半までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視し て意思決定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、経済合理性や建物 配置の観点等から、市場性を有する賃貸住宅の床面積確保が困難であり、収益還元法は適用出来なかった。よって、比 準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [143.4] [100.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の感染拡大に伴い 、国内景気は依然厳しい状況にある。京都市 伏見区の人口は微減傾向である。 コロナ禍の地価への影響は小さく、最寄り駅 への接近性や生活利便性は普通程度であるこ とから、需要は当面の間安定的に推移するも のと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％