別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 中書島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 中書島駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅から距離を有する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺では小規模分譲開発等が散見されるものの、地域 要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区内の桂川西岸に位置する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する一次取得 者層が中心である。駅から遠い利便性が劣る地域であるが、周辺では小規模分譲開発や、中古住宅取引もあり、需要は 安定的で地価は横ばい傾向にある。中心となる価格帯は画地規模、条件等により一様ではなく、その把握は困難である ものの標準地規模の土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した 比準価格が説得力を有する。収益目的の取引はなく、対象標準地の立地条件、画地規模等の観点から、アパート等の賃 貸物件を想定することは現実的ではないと判断した。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡を考慮し、更に住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [156.0] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区の人口は微減傾向にある。地価は居住 環境・利便性が良好な地域ではやや上昇、利 便性等が劣る地域では横ばい乃至やや下落し ている。 地域要因に大きな変動はなく、需要は概ね横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％