別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都伏見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区第５種 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5m私道 水道、ガス、下水 桃山 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の東側一部が土砂災害警 戒区域に指定されている。 街 路 基準方位北：５ｍ私 道 交通 施設 桃山駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は桃山地区南部の既成住宅地域である。最寄り駅の徒歩約５分園内にあって比較的閑静な住環境を維持 している。当面は現状の住宅地域として推移し、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桃山地区のＪＲ桃山駅圏内を中心に区内の中規模画地の住宅地域である。主な需要者層は地元居住の買替 層の他、一部の資金的余裕のある一次取得者層の需要もある。比較的良好な住環境を保った地域であるが規模、総額の 点で需要が限定される傾向がある。市場滞留期間が長期化するものも見られるが、新型コロナの住宅市場への影響は限 定的と見られ、需給はほぼ均衡しつつ推移する。主な取引価格帯は土地のみ５０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制等により高度利用に限度があり、自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の観点か ら市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と判断し て収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [135.9] [101.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言が反復された が、これまでは不動産業者の購買意欲は維持 されてきた。今後の需給動向が注視される。 周辺で見られる小規模開発は徐々に売れ、需 要は安定している。新規分譲の一画地当りの 面積は対象標準地より小規模なものが目立つ 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％