鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｉ -130	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.4m市道、東3.4m、南3.2m、三方路		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	２２Ｋ２Ｉ -2	京都市右京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		近商高度3種最高15m (83,186)
c	２２Ｋ２Ｆ -19	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.8m私道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,192)
d	２２Ｋ２Ｃ -110	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
e	２２Ｋ２Ｆ -38	長岡京市		建付地	（　）	台形	南5m市道、北5m、二方路		１住居高度2種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,053	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	166,901	100 [ 90.2]	185,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 206,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,670	100 [ 105.7]	195,525		196,000
c	(　 ) 158,764	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 102.0]	170,032	100 [ 91.2]	186,439		186,000
d	(　 ) 188,766	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,220	100 [ 99.8]	191,603		192,000
e	(　 ) 216,255	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 96.0]	100 [ 105.1]	214,763	100 [ 110.4]	194,532		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

京都右京 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,655,301	1,454,795	5,200,506	3,863,400	1,337,106	（　0.9753） 1,304,079	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	29,638,159 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	128.00	Ｓ3	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	9.4 m x 25.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、地域特性及び画地条件等を考慮して倉庫兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	384.00	100.0	384.00	1,514	581,376	5.0	2,906,880
							0.0	0
～

～

～

～

計		384.00	100.0	384.00		581,376		2,906,880
								0

⑨年額支払賃料	581,376 円　×　12ヶ月　＝　 6,976,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,976,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,627,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,906,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,655,301 円　　　　（　 27,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-7	1,584 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,514 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-9	2,004 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,649
c	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-105	1,914 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,447

京都右京 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,295 円	6,976,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,400 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,795 円　（　　　　　　 6,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,863,400 円（　　　　　 16,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,655,301 円
②総費用	1,454,795 円
③純収益　①－②	5,200,506 円
④建物等に帰属する純収益	3,863,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,337,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,304,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,638,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都右京 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 9-4

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　津田　浩伸

TEL.

鑑定評価額

45,300,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区西京極南庄境町３番１				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度3種最高31m (70,200)
	1:3	工場兼住宅Ｓ2	小規模工場、事業所、住宅等が混在する工業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	西京極 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 60 ｍ、南 130 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西京極駅東方

850m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は住宅等も混在する工業地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。市場の需給動向は横ば
いからやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市右京区を中心に南区、伏見区等のおける中小工場地域である。中心的需要者は同一需給圏内で事
業を営む事業者であるが、規模等の条件によっては需要者の範囲がより広域になる。新型コロナの影響で市場における
取引が停滞したものの、製造業を中心とした経済動向を反映して需給は持ち直しており、やや強含みとなっている。規
模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己使用物件が中心であり、投資額に十分見合った賃貸収入が得られるほどに賃貸市場が成熟しているとは
言い難い地域であることから、収益価格が価格形成に及ぼす影響は小さいと判断する。よって、信頼性の高い取引事例
に基づき試算されており、市場の実態を反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 66.9]

[100.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は全般として持ち直しの動きが続く
。コロナ禍が地価に与える影響は地域別、用
途別に異なり一様ではない。

地域要因に特段の変動は見られないが、新型
コロナの影響から持ち直しの動きがみられ、
需給はやや強含みとなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｃ -102	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２２Ｋ２Ｌ -24	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m私道、中間画地		工業高度4種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ２Ｏ -4	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２２Ｋ２Ｃ -104	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 274,406	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	300,952	100 [ 153.8]	195,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 141,114	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,243	100 [ 79.8]	178,249		178,000
c	(　 ) 311,528	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,020	100 [ 152.3]	206,185		206,000
d	(　 ) 314,695	100 [ 130.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,188	100 [ 127.7]	192,786		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +57.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地を購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
d	隣地を購入	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

京都右京 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,655,301	1,448,595	5,206,706	3,836,000	1,370,706	（　0.9753） 1,336,850	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,382,955 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	128.00	Ｓ3	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	9.4 m x 25.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、地域特性及び画地条件等を考慮して倉庫兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	384.00	100.0	384.00	1,514	581,376	5.0	2,906,880
							0.0	0
～

～

～

～

計		384.00	100.0	384.00		581,376		2,906,880
								0

⑨年額支払賃料	581,376 円　×　12ヶ月　＝　 6,976,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,976,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,627,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,906,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,655,301 円　　　　（　 27,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-1	1,818 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [141.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,514 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-2	2,593 ( 2,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [165.0]	100 [100.0]	1,572
c	２２Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-3	2,819 ( 2,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [165.0]	100 [100.0]	1,708

京都右京 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	56,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,295 円	6,976,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,448,595 円　（　　　　　　 6,011 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,836,000 円（　　　　　 15,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,655,301 円
②総費用	1,448,595 円
③純収益　①－②	5,206,706 円
④建物等に帰属する純収益	3,836,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,370,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,336,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,382,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）