鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ａ -14	京都市西京区		貸家建付地	（　）	正方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (73,252)
b	２２Ｋ２Ｃ -105	京都市右京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m府道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)
c	２２Ｋ２Ｑ -3	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
d	２２Ｋ１Ｎ -27	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東27.2m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
e	２２Ｋ２Ｃ -101	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	東27m市道、西6m、二方路		２住居高度2種最高20m (70,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,244	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,691	100 [ 79.8]	364,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 280,522	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	282,486	100 [ 77.2]	365,915		373,000
c	(　 ) 240,113	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,314	100 [ 74.4]	324,347		331,000
d	(　 ) 312,666	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	348,449	100 [ 120.1]	290,132		296,000
e	(　 ) 235,075	100 [ 85.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,763	100 [ 78.1]	349,248		356,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	同族間売買	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	同族間売買	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

京都右京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,306,143	3,848,086	14,458,057	9,559,800	4,898,257	（　0.9760） 4,780,699	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	108,652,250 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等により、１、２階は店舗、３階は事務所（フロア部分貸し）と判定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.00	85.0	199.75	3,000	599,250	10.0	5,992,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	235.00	90.0	211.50	2,500	528,750	10.0	5,287,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	235.00	90.0	211.50	2,200	465,300	8.0	3,722,400
							0.0	0
～

～

計		705.00	88.3	622.75		1,593,300		15,002,400
								0

⑨年額支払賃料	1,593,300 円　×　12ヶ月　＝　 19,119,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており不計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,119,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,163,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,002,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,306,143 円　　　　（　 51,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-106	3,385 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-1	3,050 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,905
c	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-2	3,548 ( 3,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,225

京都右京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	669,186 円	19,119,600　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 993,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,848,086 円　（　　　　　　 10,809 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,559,800 円（　　　　　 26,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,306,143 円
②総費用	3,848,086 円
③純収益　①－②	14,458,057 円
④建物等に帰属する純収益	9,559,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,898,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,780,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,652,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都右京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　宮田　真悟

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

329,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外				②地積　(㎡)	356 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	台形 1:1.2	銀行Ｓ2	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西10m府道、南東側道	水道、ガス、下水	嵯峨嵐山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ府道

交通

施設

嵯峨嵐山駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

嵯峨嵐山駅前の商業地域。国の史跡、名勝に指定されている嵐山に近く、従来観光客の利用が多い地域である。
現状、新型コロナウイルス感染症の影響は残るが、中長期的に標準的使用等が変動する事は無いと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中南部域の商業地域。典型的な需要者は小規模事業者である。近隣地域はＪＲ嵯峨嵐山駅及び京福嵐電
嵯峨駅に近く従来観光目的の利用者が多い地域である。新型コロナの影響で激減した観光客も、国内観光客の増加で若
干ながら回復が見られる。但し収益性の回復には至っておらず、地価は未だ下落が見られる。しかし著名な観光地であ
る嵐山に近く、中長期的には安定した需要が見込める地域である。利用規模が様々で取引の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域には収益物件も存するが自用が中心である。従って価格は収益性のみならず利便性、快適性、資
産保有指向等、様々な要素が相互に関わって形成されている。採用事例は地域的特性が類似しており、その価格には対
象標準地の市場参加者と類似性を有する需要者の収益性、将来動向、快適性等が反映されている。以上より、多様な要
因を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 80.4]

[102.0]
100

329,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの今後の影響は不透明な部分もあ
るが、全体的に商業地の市況は回復しつつあ
る。利便性の高い地区では下落から上昇への
反転も見られる。

観光客にはやや回復も見られるが、収益性の
回復には至らず地価はなお若干下落している
。

個別的要因に変動はない。二方路で従来効用
はやや高い。一方台形による効用減は認めら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｏ -14	京都市右京区		貸家建付地	（　）	台形	西6m市道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,360)
b	２２Ｋ２Ｏ -17	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ台形	南7.9m市道、西5.9m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２２Ｋ２Ｐ -39	京都市右京区		更地	（　）	長方形	北6.3m府道、中間画地		近商高度3種最高12m 風致地区 (40,200)
d	２２Ｋ２Ｃ -108	京都市右京区		更地	（　）	不整形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	２２Ｋ３Ａ -109	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.6m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,579	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	305,740	100 [ 95.7]	319,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 317,941	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	314,201	100 [ 96.0]	327,293		334,000
c	(　 ) 340,510	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	342,213	100 [ 90.3]	378,973		387,000
d	(　 ) 374,337	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	386,560	100 [ 87.7]	440,775		450,000
e	(　 ) 300,269	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,768	100 [ 91.2]	327,596		334,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

京都右京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,752,947	3,896,719	14,856,228	10,102,200	4,754,028	（　0.9760） 4,639,931	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	105,452,977 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	237.00	Ｓ3	711.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等より、１、２階店舗、３階は事務所（フロア部分貸し）と判定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	237.00	85.0	201.45	3,074	619,257	10.0	6,192,570
							0.0	0
2～ 2	店舗	237.00	90.0	213.30	2,730	582,309	10.0	5,823,090
							0.0	0
3～ 3	事務所	237.00	90.0	213.30	2,100	447,930	8.0	3,583,440
							0.0	0
～

～

計		711.00	88.3	628.05		1,649,496		15,599,100
								0

⑨年額支払賃料	1,649,496 円　×　12ヶ月　＝　 19,793,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 628.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており不計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,793,952 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,187,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,606,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,599,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,632 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,752,947 円　　　　（　 52,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-3	1,950 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-4	2,146 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,161
c	２２Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-101	2,173 ( 2,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,018

京都右京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	593,819 円	19,793,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 993,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,896,719 円　（　　　　　　 10,946 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 711.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,102,200 円（　　　　　 28,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,752,947 円
②総費用	3,896,719 円
③純収益　①－②	14,856,228 円
④建物等に帰属する純収益	10,102,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,754,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,639,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,452,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）