別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -24 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅津堤下町３０番６ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｓ3 一般住宅、営業所、 工場等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西京極 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 西京極駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い中に営業所や工場等が混在する住宅地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。市場 の需給動向はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、梅津地区、西京極地区など京都市右京区南部を中心とする住宅地域である。中心的な需要者は、京都市 右京区及び周辺市区の居住者である。最寄り駅からやや遠い地域であり、また低未利用地も比較的多く、相対的に競争 力がやや劣るため、需給はやや弱含みで推移している。画地規模にもよるが、土地は１０００万円台後半～２０００万 台前半、新築戸建住宅では３０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると 認められることから、比準価格の相対的説得力は高い。近隣地域及び周辺には共同住宅も見られるが、自己用の戸建住 宅が中心の地域であり、不動産の収益性が価格形成に及ぼす影響は小さい。よって、市場参加者が重視する比準価格を 標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [136.7] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市右京区の総人口は減少傾向も転入転出 が均衡しつつある。コロナ禍が地価に与える 影響は地域別、用途別に異なり一様ではない 。 混在住宅地域であるところ、地域要因に特段 の変動はみられない。最寄り駅からやや遠く 、需給関係は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％