別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　光弘   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅ケ畑檜社町１５番１ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 古都保存区域 風致地区２種 (30,100) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 山間の国道沿いに、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 東7.5m国道 水道、下水 宇多野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ国道 交通 施設 宇多野駅北西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 古都保存区域 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、山間の市街化調整区域内の既存集落であり、土地利用に変化等は見られない。今後とも現状のまま 推移し、地価動向についても需要が限定的で、下落傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京都市右京区を中心に、郊外の周辺地域を含んだ市街化調整区域内に存する既存集落である。需要 者は、同圏域に地縁性を有した個人が中心で、近隣地域は、山間の国道沿いの住宅地域であるが、周辺は土砂災害防止 法に基づく指定区域にあるなど公法上の規制もあり依然需要は弱含みである。同圏域内での宅地取引件数は少なく、地 域の特性及び画地規模にバラツキがあること等からも、中心となる価格水準は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内であり、現状の土地利用からも賃貸需要は見込めず、収益性から考察した収益還元法は断 念した。したがって、市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、前年価格からの推移、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は一部に明るさがみられるものの、 多極化の傾向であり、変異型コロナによる影 響は、現時点において不透明な状態である。 山間の市街化調整区域内の既存集落であり、 需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％