別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区西院上花田町８番６ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 事務所等も混在する 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪急西院 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急西院駅北西方 750m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 阪急西院駅のほか地下鉄西大路御池駅に徒歩圏内に所在し、各種接近性は良好である。今後も地域要因を始めと する価格形成要因に大きな変動はなく、現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区を中心とする京都市中西部の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。住宅地として 最寄駅、商業施設へも近接する職住近接の住宅地で、需要者は右京区を中心とした一次、二次取得者で利便性から周辺 地域からの転入も見られる。近年は都心回帰の動向が見受けられ、コロナ禍にあっても需給関係は比較的安定的である 。新規供給は土地が２０００万円台で、総額４０００万円程度が供給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が多い。取引事例比較法の適用にあたっては、価格牽連性の高い 事例を多数収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方で、当該地域は敷地面積が小さく、 合理的な賃貸物件の経営が困難であり、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、規範性の高い比準 価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [102.0] 100 243,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は一部を除 き回復しつつあるが、コロナ以前の水準には 戻っておらず、不透明感がある。 阪急西院駅の徒歩圏内にあって、京都市内中 心部への接近性も良好な職住近接地域であり 、住宅地としての需要は強く地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％