別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -16 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区山ノ内荒木町１５番３７外 ②地積 　(㎡) 102   (         10)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:4 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m私道、背面道 水道、ガス、下水 太秦天神川 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 太秦天神川駅南東方 690m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、当分は現状どおりに推移。周辺では病院が移転開業されるなど 利便性はより向上しており、需要及び地価は、一時的な増減はあるが安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は右京区役所を中心に広がる中小規模住宅地域で、特に最寄駅徒歩圏内に所在する地域が中心である。需要 者の中心は右京区内の居住者であるが、一部に周辺市区等からの転入も見られる。地積が大きければ、不動産開発事業 者等の参入も見られる。生活利便性が良好であるため個人需要は安定している。土地は９０㎡程度で１，５００万円前 後、新築分譲で３，０００万円前後の物件が取引の中心。なお新型コロナの住宅系用途に対する影響は限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元 法を適用することができなかった。当該エリアは、収益性よりも利便性や居住環境が重視される住宅地域であり、また 市場での売買も自用目的の取引がほとんどである。したがって、本件では市場の実情を反映した比準価格を採用し、さ らに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [134.3] [100.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による実体経済の 停滞懸念や需給逼迫による木材価格の高止ま り等により不動産市場全般にかかる不透明性 は高まっている。 既成住宅地域であり、大きな変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％