鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｉ -120	京都市右京区		更地	（　）	不整形	南西5.5m市道、東2m、二方路		１中専高度1種最高15m (70,200)
b	２２Ｋ２Ｑ -41	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ整形	北6.5m府道、中間画地		１中専高度1種最高15m (56,200)
c	２２Ｋ２Ｇ -1	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ２Ｉ -121	京都市右京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ２Ｆ -43	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南8m府道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,949	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	248,607	100 [ 100.7]	246,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 174,822	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,521	100 [ 76.1]	230,645		231,000
c	(　 ) 199,954	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,954	100 [ 86.4]	232,586		233,000
d	(　 ) 287,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,075	100 [ 108.8]	263,856		264,000
e	(　 ) 190,432	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	203,810	100 [ 81.5]	250,074		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

京都右京 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地との判断から開発法を適用するため、収益還元法は適用しないものとした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模や地域的特性等により分譲マンション適地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,588,321,055	1,209,959,106	13	530,000	3,653.27	285,000	4,254.04
⑧開発法による価格	378,361,949 円　　　　（　 244,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,549 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,549.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
661.34 ㎡	4,254.04 ㎡	4,022.00 ㎡	232.04 ㎡	3,653.27 ㎡	ＲＣ・7F ( 52 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.7 ％）	（ 274.6 ％）	（ 259.7 ％）	（ 15.0 ％）	（ 85.88 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	80 ％	300 ％	260 ％	間口奥行	37.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

530,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における新築マンション分譲単価等に基づき査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 530,000 円／㎡　　×　　 3,653.27 ㎡　　＝　　　　 1,936,233,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,936,233,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 4,254.04 ㎡　　＝　　　　 1,248,773,442 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,936,233,100 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 193,623,310 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,442,396,752 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	174,260,979 円	( 9 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 157,392,516 円
	販売総額(2期)	1,568,348,811 円	( 81 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,279,302,125 円
	販売総額(3期)	193,623,310 円	( 10 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 151,626,414 円
収入合計		－	－	－	－	1,588,321,055 円
支出	建築工事費(1期)	124,877,344 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,111,936 円
	建築工事費(2期)	124,877,344 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 108,281,145 円
	建築工事費(3期)	999,018,754 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 814,899,598 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	96,811,655 円	( 50 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 91,070,724 円
	販売管理費(2期)	96,811,655 円	( 50 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 80,595,703 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,209,959,106 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,588,321,055 円　　－　　　　　　 1,209,959,106 円　　＝　　　　　 378,361,949 円 244,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都右京 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 -10

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　松本　薫

TEL.

鑑定評価額

378,000,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区西院西田町３０番				②地積　(㎡)	1,549 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (80,260)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	中層マンション、事務所ビルが見られる住宅地域	北16m市道、三方路	水道、ガス、下水	西京極 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 18 ｍ、西 19 ｍ、南 21 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 1,549 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

用途地域が１住居と２住居に
跨る。

街

路

１６ｍ市道、三方路

交通

施設

西京極駅北方

1.0km

法令

規制

２住居
(80,260)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

マンション等の見られる地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。中心部での需要は旺盛
であるが、本地域までは及んでおらず、地価は当面横這いまたは若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 240,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市内や阪急沿線の周辺市町等で、特に幹線道路沿いを中心にマンション適地の所在する地域の一円。
需要者の中心はマンションの開発業者であるが、画地規模が比較的小さいと賃貸マンションの経営者等による需要も見
られる。開発業者によるマンション用地の取得意欲は旺盛で市内中心部では競争が激化しているが、立地や駅距離、容
積率などの条件によって土地の値付けや選別が厳格化している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件はマンション適地と判定されるため、マンション用地として利用可能な土地取引に基づく取引事例比較法及びマン
ション分譲を想定した開発法を適用した。比準価格は市場での取引に基づく実証的な価格で規範性が高い。開発法によ
る価格は事業の投資採算性をあらわすため需要者にとっては指標とすべき価格である。そこで、本件ではこれら二試算
値を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[100.9]

[100.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、高齢化も進行。新型コロナの影
響は薄れ、利便性の良好な地域を中心に需要
は堅調に推移。地価は上昇または横這い傾向
の地域が多い。

マンション用地取得の意欲から市場は改善す
るが、立地や容積率等の条件から中心部ほど
の引き合いの強さはなく、地価は上昇には至
らず横這い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ａ -14	京都市西京区		貸家建付地	（　）	正方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (73,252)
b	２２Ｋ２Ｊ -15	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、北7.2m、二方路		１住居高度1種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｌ -10	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｇ -102	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西18m、北西6m、三方路		準工高度4種最高20m (80,400)
e	２２Ｋ３Ｅ -23	京都市南区		更地	（　）	不整形	南6m市道、西6m、東6m、三方路		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,244	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,691	100 [ 116.2]	250,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 184,223	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	180,646	100 [ 78.4]	230,416		230,000
c	(　 ) 191,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,553	100 [ 79.2]	241,860		242,000
d	(　 ) 294,942	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	281,896	100 [ 111.2]	253,504		254,000
e	(　 ) 285,778	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	282,693	100 [ 112.0]	252,404		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

京都右京 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地との判断から開発法を適用するため、収益還元法は適用しないものとした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模や地域的特性等により分譲マンション適地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,560,258,075	1,188,923,113	13	532,000	3,653.27	285,000	4,254.04
⑧開発法による価格	371,334,962 円　　　　（　 240,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,549 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,549.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
661.34 ㎡	4,254.04 ㎡	4,022.00 ㎡	232.04 ㎡	3,653.27 ㎡	ＲＣ・7F ( 52 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.7 ％）	（ 274.6 ％）	（ 259.7 ％）	（ 15.0 ％）	（ 85.88 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	80 ％	300 ％	260 ％	間口奥行	37.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

532,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給内の類似地域におけるマンションの新規分譲価格等に基づき査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 532,000 円／㎡　　×　　 3,653.27 ㎡　　＝　　　　 1,943,539,640 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,943,539,640 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 4,254.04 ㎡　　＝　　　　 1,248,773,442 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,943,539,640 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 194,353,964 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,443,127,406 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	25 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	155,483,171 円	( 8 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 140,432,400 円
	販売総額(2期)	1,399,348,541 円	( 72 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,118,499,289 円
	販売総額(3期)	388,707,928 円	( 20 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 301,326,386 円
収入合計		－	－	－	－	1,560,258,075 円
支出	建築工事費(1期)	124,877,344 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,111,936 円
	建築工事費(2期)	124,877,344 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 107,182,224 円
	建築工事費(3期)	999,018,754 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 798,515,690 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	97,176,982 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 87,770,250 円
	販売管理費(2期)	87,459,284 円	( 45 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 72,809,854 円
	販売管理費(3期)	9,717,698 円	( 5 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 7,533,159 円
支出合計		－	－	－	－	1,188,923,113 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,560,258,075 円　　－　　　　　　 1,188,923,113 円　　＝　　　　　 371,334,962 円 240,000 円／㎡