別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京都右京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.6 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区北嵯峨山王町４９番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 風致地区１種 (20,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4.4m府道 水道、下水 嵯峨嵐山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史的風土特別保存地区 街 路 ４．４ｍ府道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 風致地区１種 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか農地も多く見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。新型コロナの影響は極 めて小さく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は需要が限定的であり下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市右京区をはじめ周辺の市区の圏域に存する市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域。需要 者は地縁性をもつ限定された個人が大部分である。同一需給圏外からの需要者は少ない。農家住宅を中心とする地域は 取引が少なく需要は弱く地価は長期的に下落している。規模等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の農家住宅等が中心となっており、アパート等の収益物件はほとんど無く、自己使用目的の取引が支配 的で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は採用できなかった。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例に 基づき試算されている。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 右京区の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は厳しい状況が緩和されつつある。不動産 需要は立地条件によるが、安定している。 農家住宅を中心とする地域で、変動の要因は 少なく、需要は低迷しており、依然として地 価は下落傾向が続いている。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％