別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区常盤西町８番２１ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 常盤 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 常盤駅東方 330m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を標準的使用とする住宅地域。今後、近隣地域の価格形成要因の大きな変動及びこれらに強い影響を及 ぼす要因はなく、近隣地域は現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市中西部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。土地の利用度は高く新規供給余地は ない。小規模画地が多く総額面からの買いやすさがあるが、一方で建て詰まり感があり、防災等の観点で選好性が劣る 面もある。一時需要の減少も見られたが、市況の回復傾向に相まって交通・接近条件の良さが評価され、地価はほぼ横 ばいでの推移となっている。近隣地域等において取引される価格帯は標準地規模の土地で１５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住 の利便性等を重視し、収益性が影響を及ぼす程度は低い。収集した取引事例は地域的特性の類似性に加え、画地規模も 近く信頼性は高い。各試算過程も手順が尽くされている。従って１試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認めら れることから比準価格を採用し、前年価格等との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　右京（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は安定に向かっており、地価も環境の劣 る地区等を除いて横ばいから若干の上昇が見 られる。今後の新型コロナの影響はまだ不透 明な部分がある。 地域要因に特段の変動は無く、市況の回復傾 向により、通年で見た地価は安定した横ばい となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％