別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京都右京 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区太秦森ケ東町３６番１８ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 太秦天神川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 太秦天神川駅北方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 天神川通西側背後の定住型の住宅地域。規模が小さく建て詰まり感もあるが、熟成した住宅地域であり、標準的 使用等に大きな変動は考え難く現状維持での推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中西部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄太秦天神川駅に徒歩圏にあり、周辺 にはコンビニエンスストアやスーパーマーケット等、日用品や生鮮食料品を扱う店舗も存する等、利便性は概ね良好で ある。新型コロナウイルス感染症による買い控え等の影響で一時需要が減少したが、良好な利便性等を背景に市況は回 復に向かいつつあり、地価には若干ながら上昇が見られる。中心価格帯は新築戸建住宅で総額３５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、近隣地域における標準的規模を勘案すると建物ボリュームの面で十分な収益性を確保し得な いことから、規範性を有する収益価格の試算には限界がある。従って取引事例比較法のみを適用した。価格が生活利便 性等を重視して決定される傾向があり、規模を勘案すると収益性が価格に及ぼす影響の程度は小さいと判断できる。従 って信頼性の高い事例資料に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は安定に向かっており、地価も環境の劣 る地区等を除いて横ばいから若干の上昇が見 られる。今後の新型コロナの影響はまだ不透 明な部分がある。 地域要因に特段の変動は無いが、市況の回復 傾向を反映し、地価は若干ながら上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％