鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｍ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,238)
b	２２Ｋ２Ｇ -115	久世郡久御山町		建付地	（　）	台形	北東8.5m町道、南東1.5m、角地		準工高度4種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｐ -28	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北6m市道、東5.5m、準角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｆ -101	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北西8.2m区画街路、中間画地		工業 (60,200)
e	２２Ｋ３Ｆ -7	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m区画街路、中間画地		工業特別用途地区 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,318	100 [ 96.9]	89,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	90,900
b	(　 ) 74,417	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	82,094	100 [ 90.9]	90,312		92,100
c	(　 ) 116,404	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	116,176	100 [ 131.2]	88,549		90,300
d	(　 ) 68,675	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	73,020	100 [ 82.4]	88,617		90,400
e	(　 ) 67,184	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,796	100 [ 80.3]	85,674		87,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

京都南 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,549,910	6,755,540	22,794,370	17,068,400	5,725,970	（　0.9527） 5,455,132	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	123,980,273 円　　　　（　 73,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度3種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,699 ㎡	27.0 m x 63.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

昇降機付工場・倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫	2,000.00	100.0	2,000.00	1,247	2,494,000	6.0	14,964,000
							2.0	4,988,000
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		2,494,000		14,964,000
								4,988,000

⑨年額支払賃料	2,494,000 円　×　12ヶ月　＝　 29,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,928,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,496,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,431,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,964,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,988,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 976,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,549,910 円　　　　（　 17,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-7	1,150 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,296 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-8	1,360 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,511
c	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-10	988 ( 983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,098

京都南 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,704,000 円	284,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	897,840 円	29,928,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,171,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,755,540 円　（　　　　　　 3,976 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,068,400 円（　　　　　 10,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,549,910 円
②総費用	6,755,540 円
③純収益　①－②	22,794,370 円
④建物等に帰属する純収益	17,068,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,725,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,455,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,980,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 9-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区久世東土川町３５０番１０				②地積　(㎡)	1,699 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度3種最高31m
	1:2.5	工場	中小規模の工場に倉庫も見られる工業地域	東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	中書島 5.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場・倉庫地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

中書島駅北西方

5.6km

法令

規制

工業
(60,200)
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中小の工場・倉庫が多い工業地域。地域要因に変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測する。交通
アクセスが良好な都心近郊の物流・製造拠点需要は強含んでおり、当面地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場・倉庫地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南区を中心とする周辺市区の工業地域一帯。主たる需要者は物流製造事業者である。新型コロナに
よる生活様式の変化（ＥＣ市場の拡大、宅配需要の増大等）やポストコロナを見据えた需要回復に向け、企業による物
流・製造拠点の拡張意欲は高止まり。高速道路ＩＣを中心とする京都市南部の工業地一帯の需要は強含みで推移してお
り、地価は上昇傾向である。中心的な価格帯は対象標準地と同程度の規模で１．５億円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については自用目的の取引を中心に同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格に
ついては、近隣地域は工業地域で、工場・倉庫とも規模等に関わらず自社利用目的が中心であり、収益目的の取引は少
ない。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[144.6]

[102.0]
100

86,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナに伴う生活様式の変化により新た
に創出された宅配需要や半導体需要の高まり
等もあり事業拠点の拡張意欲は依然高水準で
推移している。

物流を中心に拠点拡大需要と新名神の期待感
から京都市南部の工業地需要は強含み傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｏ -108	京都市南区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工業特別用途地区 (70,400)
b	２２Ｋ３Ｒ -19	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ３Ｆ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m府道、中間画地		準工高度4種最高20m (60,200)
d	２２Ｋ３Ｏ -7	京都市南区		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		工業高度3種最高31m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｍ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,238)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,411	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,819	100 [ 176.1]	84,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	86,200
b	(　 ) 125,397	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,278	100 [ 155.8]	81,693		83,300
c	(　 ) 128,187	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,879	100 [ 149.9]	87,311		89,100
d	(　 117,265) 117,265	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	117,607	100 [ 143.2]	82,128		83,800
e	(　 ) 79,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	86,318	100 [ 98.9]	87,278		89,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,500 円／㎡]

京都南 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,634,330	6,876,260	23,758,070	18,086,400	5,671,670	（　0.9527） 5,403,400	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	122,804,545 円　　　　（　 72,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度3種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,699 ㎡	27.0 m x 63.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階同型の工場・倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫	2,000.00	100.0	2,000.00	1,323	2,646,000	6.0	15,876,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		2,646,000		15,876,000
								0

⑨年額支払賃料	2,646,000 円　×　12ヶ月　＝　 31,752,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,752,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,270,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,481,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,876,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,634,330 円　　　　（　 18,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-4	1,539 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-2	1,606 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,373
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,728,000 円	288,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	952,560 円	31,752,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,171,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,876,260 円　（　　　　　　 4,047 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,086,400 円（　　　　　 10,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,634,330 円
②総費用	6,876,260 円
③純収益　①－②	23,758,070 円
④建物等に帰属する純収益	18,086,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,671,670 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,403,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,804,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,300 円／㎡）