鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｊ -11	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南22.5m市道、東6m、角地		２住居高度2種最高20m (80,300)
b	２２Ｋ３Ｍ -13	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北10.6m市道、東3m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２２Ｋ３Ｏ -6	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
d	２２Ｋ３Ｉ -5	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ正方形	北7.7m市道、南0.9m、二方路		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ｆ -25	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.7m市道、北8m、角地		１住居高度2種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	288,728	100 [ 103.0]	280,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 252,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	272,558	100 [ 95.0]	286,903		293,000
c	(　 ) 234,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	287,952	100 [ 97.8]	294,429		300,000
d	(　 ) 271,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	268,639	100 [ 93.7]	286,701		292,000
e	(　 ) 321,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	305,807	100 [ 101.7]	300,695		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

京都南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,969,102	2,780,151	10,188,951	4,361,760	5,827,191	（　0.9498） 5,534,666	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	120,318,826 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	594 ㎡	39.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案し、鉄骨造平家建の店舗（スケルトン貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	3,147	1,132,920	5.0	5,664,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		1,132,920		5,664,600
								0

⑨年額支払賃料	1,132,920 円　×　12ヶ月　＝　 13,595,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,595,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 679,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,915,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,664,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,969,102 円　　　　（　 21,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-1	3,120 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,160 円/㎡　月額支払賃料（　 3,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-103	3,034 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,034
c	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-18	2,658 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,281

京都南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	62,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,851 円	13,595,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,405,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 530,400 円	62,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,780,151 円　（　　　　　　 4,680 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,361,760 円（　　　　　 7,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,969,102 円
②総費用	2,780,151 円
③純収益　①－②	10,188,951 円
④建物等に帰属する純収益	4,361,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,827,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,534,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,318,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-6

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区西九条東島町２９番１外				②地積　(㎡)	600 ( 6)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高20m (100,300)
	不整形 2:1	店舗Ｓ1	低層店舗、併用住宅等が混在する商業地域	西27m市道、三方路	水道、ガス、下水	東寺 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 160 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

油小路通に接面する。

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

東寺駅南東方

350m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

油小路通に接面する商業地域。らくなん進都産業集積地区の整備等が広域的に影響を与えつつあるが、現状の繁
華性はそれほど高くない。当面は現状の低層店舗や併用住宅等の混在状況が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中南部域の商業地域。典型的需要者は小規模事業者が中心。近隣地域はＪＲ京都駅周辺の開発事業の影
響を受けうる位置にあるが、小規模画地も見られ、土地の集約には困難が予測され、核となるような商業施設の誘致、
建設の期待は薄い。新型コロナが不動産市況に及ぼす影響は現状不透明である。用途混在が見られ、それぞれ利用規模
が異なることから需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であり収益性は需要者にとって意思決定の主要な要因のひとつである。しかし近隣
地域の現況は自己使用が多く、所有と利用が非分離の併用住宅では収益性以外にも利便性や快適性等も価格形成要因と
なる。又居住専用用途も見られる。比準価格には需要者の収益期待や資産保有等の多様な取引動機が反映されている。
従って比準価格を標準とし収益価格にも斟酌を加え、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 356,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[128.8]

[102.0]
100

280,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

らくなん進都産業集積地区整備の影響を受け
うる。コンビニ等の販売額に回復も見られる
が新型コロナが市況に及ぼす影響についてな
お不安感が残る。

一般的要因が及ぼす市場の不安感の影響を受
け、需要に縮小が見られる。それに伴い価格
も下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｄ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、東4m、角地		近商高度4種最高20m (81,254)
b	２２Ｋ３Ｄ -106	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,313)
c	２２Ｋ３Ｆ -10	京都市伏見区		底地	（　）	ほぼ台形	南11m府道、西5.5m、角地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (80,300)
d	２２Ｋ３Ｇ -102	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西18m、北西6m、三方路		準工高度4種最高20m (80,400)
e	２２Ｋ３Ｊ -11	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南22.5m市道、東6m、角地		２住居高度2種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,328	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,325	100 [ 102.4]	314,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 283,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,031	100 [ 104.7]	270,326		276,000
c	(　 237,014) 296,268	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	287,918	100 [ 99.3]	289,948		296,000
d	(　 ) 294,942	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	281,896	100 [ 99.6]	283,028		289,000
e	(　 ) 282,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	288,728	100 [ 99.9]	289,017		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

京都南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,721,836	2,742,875	9,978,961	4,228,950	5,750,011	（　0.9498） 5,461,360	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	118,725,217 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	594 ㎡	39.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案の上、鉄骨造平家建店舗と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	3,087	1,111,320	5.0	5,556,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		1,111,320		5,556,600
								0

⑨年額支払賃料	1,111,320 円　×　12ヶ月　＝　 13,335,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,335,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 666,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,669,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,556,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,721,836 円　　　　（　 21,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-2	2,130 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,087 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-3	2,631 ( 2,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,086
c	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-103	3,034 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,096

京都南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	302,500 円	60,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	400,075 円	13,335,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,405,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,200 円	60,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,500 円	60,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,500 円	60,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,742,875 円　（　　　　　　 4,618 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,228,950 円（　　　　　 7,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,721,836 円
②総費用	2,742,875 円
③純収益　①－②	9,978,961 円
④建物等に帰属する純収益	4,228,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,750,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,461,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,725,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）