鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｅ -3	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 歴史遺産美観 (80,270)
b	２２Ｋ１Ｐ -106	京都市中京区		更地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,384)
c	２２Ｋ１Ｇ -109	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２２Ｋ１Ａ -13	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,600)
e	２２Ｋ１Ｒ -25	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,336)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,972,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,972,075	100 [ 85.5]	3,476,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	3,400,000
b	(　 ) 2,275,025	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,302,325	100 [ 71.3]	3,229,067		3,160,000
c	(　 ) 2,286,923	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,199,802	100 [ 65.8]	3,343,164		3,270,000
d	(　 ) 2,087,735	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,116,963	100 [ 66.5]	3,183,403		3,120,000
e	(　 ) 2,089,349	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,101,885	100 [ 66.4]	3,165,489		3,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,160,000 円／㎡]

京都南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,118,710	13,407,767	37,710,943	19,980,000	17,730,943	（　0.9408） 16,681,271	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	450,845,162 円　　　　（　 2,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.85	Ｓ9F1B	1,351.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 高度利用地区	100 ％	600 ％	700 ％	207 ㎡	19.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し店舗、上階：フロア貸し若しくは部分貸し事務所。誘導用途確保の為容積率７００％。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	内部共用	138.51

1～ 1	店舗	133.61	58.6	78.24	7,800	610,272	10.0	6,102,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	134.88	78.4	105.81	5,400	571,374	10.0	5,713,740
							0.0	0
3～ 9	事務所	134.88	78.4	105.81	4,416	467,257	8.0	3,738,056
							0.0	0
～

計		1,351.16	68.4	924.72		4,452,445		37,982,852
								0

⑨年額支払賃料	4,452,445 円　×　12ヶ月　＝　 53,429,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,429,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,671,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,757,873 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,982,852 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 360,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,118,710 円　　　　（　 246,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-104	3,426 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,445 円/㎡　月額支払賃料（　 4,416 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-113	3,944 ( 3,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,930
c	２２Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-109	3,298 ( 3,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,123

京都南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,998,000 円	333,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,671,467 円	53,429,340　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,241,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,830,500 円	333,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,407,767 円　（　　　　　　 64,772 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	333,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,980,000 円（　　　　　 96,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,118,710 円
②総費用	13,407,767 円
③純収益　①－②	37,710,943 円
④建物等に帰属する純収益	19,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,730,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,681,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,845,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
京都南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　粟田口　定大

TEL.

鑑定評価額

625,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条上殿田町５２番				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 高度利用地区 (100,700)
	2:1	事務所兼店舗Ｓ5	中高層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域	北32m市道、背面道	水道、ガス、下水	京都 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八条通に接面

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

京都駅南方

260m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

京都駅南側の八条口近辺に立地する希少性の高い商業地域である。京都市の玄関口として旅客ターミナル機能を
有するも、インバウンド需要は消失状態で地域の停滞性が見受けられる。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
要セットバック　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都駅周辺を主として市内幹線・準幹線道路沿い及びその背後に形成される高度・準高度商業地域一帯
。主な需要者は、資金力を有する大手法人や投資法人、不動産業者等が中心となる。立地的な希少性が特に高く、また
供給も限定的であるが、景気動向等から特に高額物件の取引市場は停滞気味である。立地、規模、利用用途等により取
引価格には相当の幅が存し、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域における需要者の意思決定には収益性を重視する面も見られ、収益価格試算に当たっては慎重に純収益の把握を行
い、採用した還元利回り等の指標についても適切かつ妥当と判断する。但し、地域の実情に照らし、長期的な収益性の
将来予測には限界が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視するものとし、これに収益価格を十分
関連付け、市場の特性及び類似標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,020,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[166.0]

[ 97.9]
100

3,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は新型コロナの影響により悪化後、
持直し途上にある。南区の不動産市場は幾分
強弱があるも総じて安定的である。

京都駅前立地で希少性は高いが、インバウン
ド需要は消失状態で、地価は幾分の調整局面
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ａ -13	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,600)
b	２２Ｋ１Ｇ -109	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２２Ｋ１Ｐ -106	京都市中京区		更地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,384)
d	２２Ｋ１Ｅ -3	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 歴史遺産美観 (80,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,087,735	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,116,963	100 [ 66.5]	3,183,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	3,120,000
b	(　 ) 2,286,923	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,199,802	100 [ 65.8]	3,343,164		3,270,000
c	(　 ) 2,275,025	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,302,325	100 [ 75.5]	3,049,437		2,990,000
d	(　 ) 2,972,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,972,075	100 [ 85.5]	3,476,111		3,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,190,000 円／㎡]

京都南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,419,899	13,310,772	37,109,127	19,860,000	17,249,127	（　0.9408） 16,227,979	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	438,594,027 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	149.85	Ｓ9F1B	1,351.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 高度利用地区	100 ％	600 ％	700 ％	207 ㎡	19.9 m x 10.4 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し店舗、上階：フロア貸し若しくは部分貸し事務所。誘導用途確保の為容積率７００％。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	内部共用	138.51

1～ 1	店舗	133.61	58.6	78.24	7,800	610,272	10.0	6,102,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	134.88	78.4	105.81	5,400	571,374	10.0	5,713,740
							0.0	0
3～ 9	事務所	134.88	78.4	105.81	4,272	452,020	8.0	3,616,160
							0.0	0
～

計		1,351.16	68.4	924.72		4,345,786		37,129,580
								0

⑨年額支払賃料	4,345,786 円　×　12ヶ月　＝　 52,149,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,149,432 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,085,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,063,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,129,580 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 356,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,419,899 円　　　　（　 243,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-4	3,915 ( 3,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,272 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-5	3,024 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.0]	100 [115.0]	4,258
c	２２Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-104	3,426 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,283

京都南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,986,000 円	331,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,607,472 円	52,149,432　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,241,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,310,772 円　（　　　　　　 64,303 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,860,000 円（　　　　　 95,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,419,899 円
②総費用	13,310,772 円
③純収益　①－②	37,109,127 円
④建物等に帰属する純収益	19,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,249,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,227,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 438,594,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,120,000 円／㎡）